Mieszkanie od dewelopera bez nerwów. Te zapisy w umowie są kluczowe

– Zakup mieszkania od dewelopera różni się zasadniczo od zakupu lokalu z rynku wtórnego, ponieważ przedmiotem umowy jest zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności lokalu w przyszłości – wyjaśniamecenas Joanna Zdanowska, właścicielka kancelarii ZdanLegal.

W praktyce oznacza to, że kupujący nie nabywa gotowego lokalu, lecz prawo do mieszkania, które dopiero powstanie. Choć coraz częściej są dostępne gotowe mieszkania, kupujący powinien mieć świadomość, że do momentu zakończenia budowy i przeniesienia własności pozostaje stroną zobowiązania, a nie właścicielem nieruchomości.

Czytaj także: Co trzeba sprawdzić przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

– Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy sprawdzić, czy deweloper posiada tytuł prawny do gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, oraz czy grunt ten nie jest obciążony hipoteką lub innymi prawami mogącymi zagrozić przeniesieniu własności lokalu – mówiJoanna Zdanowska.

Weryfikacja stanu prawnego działki to jeden z najważniejszych etapów przed podpisaniem umowy. Informacje te można znaleźć w księdze wieczystej gruntu. Szczególną ostrożność należy zachować w sytuacji, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką. Samo istnienie hipoteki nie przekreśla transakcji, ale wymaga dodatkowych zabezpieczeń.

– W przypadku istnienia hipoteki kluczowe jest ustalenie, czy bank wyrazi zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu – dodaje adwokatka.

– Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i spełniać wymogi ustawy deweloperskiej – podkreśla J. Zdanowska.

Forma aktu notarialnego nie jest tu wyborem, lecz obowiązkiem wynikającym z przepisów. Ma ona chronić nabywcę i zapewnić transparentność transakcji. Sama forma jednak nie wystarcza – kluczowa jest treść dokumentu.

– Szczególną uwagę należy zwrócić na precyzyjne określenie przedmiotu umowy, standardu wykończenia lokalu, terminów realizacji inwestycji oraz zasad odbioru mieszkania. Nieprecyzyjne zapisy dotyczące terminów lub odpowiedzialności dewelopera za opóźnienia mogą w praktyce znacząco ograniczyć możliwość dochodzenia roszczeń przez nabywcę – dodaje.

Im bardziej szczegółowe zapisy, tym mniejsze pole do sporów. Standard wykończenia powinien być opisany konkretnie, a nie ogólnikowo. Terminy realizacji muszą być jasno wskazane, wraz z konsekwencjami ich niedotrzymania. Zbyt ogólne klauzule często działają na korzyść dewelopera. W razie sporu utrudniają one wykazanie, że doszło do naruszenia umowy.

Przy zakupie mieszkania ważny jest sposób finansowania.

– Środki wpłacane przez kupującego powinny trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), a dodatkową formą zabezpieczenia jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – informuje mecenas Zdanowska.

Rachunek powierniczy oddziela środki nabywców od finansów dewelopera, co znacząco zwiększa bezpieczeństwo transakcji. W przypadku rachunku zamkniętego pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności, natomiast przy rachunku otwartym – po zakończeniu kolejnych etapów budowy.

– Mechanizmy te mają na celu ochronę nabywcy w przypadku niewypłacalności dewelopera, jednak ich skuteczność zależy od prawidłowego ukształtowania umowy i faktycznego stosowania przepisów przez dewelopera – mówi adwokat.

Dlatego warto sprawdzić nie tylko sam fakt istnienia rachunku powierniczego, ale również jego rodzaj oraz sposób rozliczeń.

– Przy analizie umowy deweloperskiej szczególną uwagę należy zwrócić na postanowienia dotyczące kar umownych oraz odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań.

Kary umowne powinny być realnym narzędziem ochrony interesów kupującego, a nie jedynie symbolicznym zapisem.

– Częstą praktyką jest wprowadzanie do umów deweloperskich kar umownych przy jednoczesnym wyłączeniu prawa kupującego do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w sytuacji, gdy kara umowna nie pokrywa w pełni poniesionej szkody. W takim przypadku, jeżeli umowa nie przewiduje wprost możliwości dochodzenia dalszego odszkodowania, kupujący może zostać ograniczony wyłącznie do symbolicznej kary umownej, nawet gdy faktyczne straty są znacznie wyższe.

Aby możliwe było dochodzenie pełnego odszkodowania, uprawnienie to musi zostać wyraźnie zapisane w treści umowy deweloperskiej. Brak takiego postanowienia istotnie osłabia pozycję prawną nabywcy w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji lub innych naruszeń umowy przez dewelopera – podkreśla mecenas Zdanowska.

To jeden z najważniejszych etapów całego procesu. Warto przygotować się do niego rzetelnie, najlepiej z udziałem fachowca, który pomoże zidentyfikować wady techniczne i wykonawcze.

– Odbiór mieszkania od dewelopera nie jest wyłącznie formalnością – to moment, w którym nabywca może zgłaszać wady i usterki lokalu. Dopiero zawarcie odrębnego aktu notarialnego przenoszącego własność sprawia, że kupujący staje się właścicielem mieszkania – informuje adwokat.

Do tego momentu nabywca nie ma pełnych praw do lokalu, nawet jeśli zapłacił całą cenę. Dlatego tak istotne jest dopilnowanie wszystkich formalności i terminów przewidzianych w umowie.