Właściciele hal w szoku. Najemcy masowo renegocjują umowy

Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała kondycję polskiego rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych po trzech kwartałach 2025 roku. Od stycznia do września aktywność najemców wzrosła o niemal 20% rok do roku, przekraczając 4,54 mln mkw.

– W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 4,54 mln mkw., co oznacza wzrost o 19% rok do roku oraz 7% powyżej średniej dla analogicznego okresu z lat 2020-2024, kiedy aktywność najemców wynosiła ok. 4,24 mln mkw. – komentuje Szczepan Gowin, head of industrial & logistics, Cushman & Wakefield.

Największy udział w strukturze popytu ponownie miały renegocjacje – odpowiadają za 52% wynajętej powierzchni. Ich znaczenie rośnie systematycznie od 2022 roku, a według prognoz na koniec 2025 roku udział ten może osiągnąć około 50%.

– Wolumen nowych umów i ekspansji w okresie styczeń-wrzesień wyniósł blisko 2,2 mln mkw., z czego 480 000 mkw. przypadło na pierwszy kwartał, 863 000 mkw. na drugi, a 850 000 mkw. na trzeci. (…) Równolegle wzrasta znaczenie automatyzacji procesów logistycznych – firmy coraz częściej wymagają wdrożenia zaawansowanych technologii, co może w dłuższej perspektywie zmienić geografię inwestycji i otworzyć nowe lokalizacje poza największymi aglomeracjami – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of research, Cushman & Wakefield.

W III kwartale 2025 roku deweloperzy oddali do użytku około 400 000 mkw. powierzchni magazynowej. Łączne zasoby rynkowe wzrosły tym samym do około 36,45 mln mkw. Najwięcej powierzchni zlokalizowane jest w województwach:

• mazowieckim (prawie 7,3 mln mkw.),

• śląskim (blisko 6,2 mln mkw.)

• dolnośląskim (5,30 mln mkw.).

– Na zakończenie trzeciego kwartału 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł 1,56 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem pierwszego półrocza, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy i wynosi o 20% mniej niż rok wcześniej. Udział inwestycji spekulacyjnych to obecnie 45%, co przekłada się na 706 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia – komentuje Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Mazowsze utrzymuje pozycję lidera, odpowiadając za 34% powierzchni w budowie. Istotne inwestycje realizowane są także w województwach:

• pomorskim (14%),

• śląskim (12%)

• dolnośląskim (8%).

Łącznie te cztery regiony generują prawie 70% aktywnej podaży.

– Od lipca do września rozpoczęto realizację prawie 480 000 mkw. nowych inwestycji przemysłowych, a największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim – 147 000 mkw. oraz łódzkim – 65 000 mkw. Ograniczenie aktywności deweloperskiej (…) powoduje większe zainteresowanie najemców inwestycjami będącymi w trakcie realizacji – dodaje Renata Krzyżanowska, associate, Cushman & Wakefield.

Wolumen dostępnej powierzchni magazynowej utrzymał się w III kwartale 2025 roku na poziomie 2,98 mln mkw., co odpowiada 8,2% pustostanów. Wskaźnik ten nie zmienił się w stosunku do poprzedniego kwartału, a w ujęciu rocznym wzrósł jedynie o 0,2 pkt proc.

Najwyższe pustostany odnotowano w województwach:

• lubuskim — 17,2%,

• świętokrzyskim — 17,2%,

• lubelskim — 13,2%.

Z kolei pełne obłożenie występuje w województwach opolskim i podlaskim (0%), a niski poziom niewynajętej powierzchni utrzymuje się także w zachodniopomorskim (2,1%).

Malejący udział inwestycji spekulacyjnych sprzyja stabilizacji rynku i może ograniczać dalszy wzrost wskaźnika pustostanów.

Wynajmujący utrzymali w III kwartale 2025 roku dotychczasowe stawki czynszów. Większe możliwości negocjacyjne dla najemców dotyczą przede wszystkim benefitów pozacennowych, zwłaszcza w regionach o wyższych poziomach pustostanów.