Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce rośnie w siłę

W 2024 roku 37% istniejących lokali PRS w Polsce znajdowało się w Warszawie, co pokazuje, że stolica nadal jest głównym ośrodkiem tego typu inwestycji. Jednakże, rynki regionalne zaczynają odgrywać coraz większą rolę, odpowiadając za 65% liczby nowo budowanych lokali PRS. Wśród nowych lokalizacji pojawiły się mniejsze miasta, takie jak Lublin i Elbląg, gdzie Fundusz Mieszkań na Wynajem jest pionierem.

Wrocław wyróżnia się największym udziałem lokali PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miasta, wynoszącym 1,0%. Dla porównania, w Warszawie i Poznaniu wskaźnik ten wynosi 0,7%. Mimo to, udział PRS w Polsce jest nadal marginalny w porównaniu do miast takich jak Berlin, gdzie mieszkania w formule PRS stanowią ponad 30% całkowitego zasobu mieszkaniowego.

Popyt na lokale PRS jest silny, co potwierdza Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young:

– Ściśle współpracując z tymi budynkami na różnych etapach ich cyklu życia, możemy z całą pewnością potwierdzić silny popyt na lokale typu PRS. Ich kluczowe zalety - takie jak świeżość budynku, wysokiej jakości wyposażenie i elastyczne umowy najmu - nadal przyciągają najemców zarówno krótko-, jak i długoterminowych. Avison Young od kilku już lat aktywnie realizuje nie tylko nadzór budowy wielu budynków PRS, ale także przeprowadza dodatkowe modernizacje, np. ostatnio monitorowaliśmy proces instalowania systemów fotowoltaicznych na dachach 13 nieruchomości z portfela Heimstaden w Warszawie i Krakowie.

Silny popyt na PRSy odzwierciedla się również w wyjątkowo wysokim wskaźniku obłożenia. Wśród głównych operatorów PRS na polskim rynku, średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 r. wyniósł ok. 2,0%.

Do niedawna grupą docelową mieszkań w formule PRS byli pracujący młodzi ludzie w wieku 25-35 lat, w tym obcokrajowcy przeprowadzający się do Polski. Rosnąca inflacja i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszerzyły jednak tę grupę. Najem instytucjonalny jest więc odpowiedzią zarówno dla osób z utrudnionym dostępem do finansowania, jak i tych, które nie chcą kupować mieszkania na własną rękę.

Widoczna jest również zmiana w podejściu do kwestii własności. Podczas gdy około 30% Europejczyków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w Polsce odsetek ten wynosi zaledwie 13% (wg danych Eurostatu). Jednak ta sytuacja już ulega zmianie ze względu na koszty kredytów hipotecznych, inflację i napływ imigrantów. Niemniej jednak, w Polsce średnia długość umowy najmu wynosi 1 rok, podczas gdy w Europie Zachodniej często przekracza 10 lat.

Czynsze w formule PRS zależą od wielu czynników, takich jak lokalizacja, wielkość lokalu czy dodatkowe udogodnienia. Na koniec 2024 roku Warszawa miała najwyższe stawki najmu mieszkań w formule PRS w Polsce, wynoszące około 106 zł/mkw. Zaraz za Warszawą uplasowało się Trójmiasto ze średnią ceną za mkw. ok. 93 zł/mkw. We Wrocławiu i Krakowie średnia cena za mkw. wyniosła odpowiednio ok. 89 zł/mkw. i 88 zł/mkw. Najniższa cena za mkw. została odnotowana w Łodzi i wyniosła ok. 69 zł/mkw. Podane ceny zawierają opłaty eksploatacyjne, bez kosztów mediów.

Na rynku PRS dominują trzy główne podmioty: Resi4Rent, Vantage Rent oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem, które łącznie oferują ponad 10 850 lokali (to 50 proc. rynku). Resi4Rent jest liderem zarówno pod względem liczby istniejących lokali, jak i nowych inwestycji, odpowiadając za ponad jedną trzecią nowo budowanych mieszkań.

Wraz z rozwojem sektora PRS obserwowane są zmiany w modelu współpracy. Coraz większą popularność zyskują projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości od początku budowane są z przeznaczeniem na wynajem. Taka formuła pozwala na ujednolicenie stawek czynszu i optymalizację kosztów.

Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young, zauważa rosnące zainteresowanie inwestorów przekształcaniem starszych budynków biurowych na cele mieszkaniowe:

– Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów nabywaniem starszych budynków biurowych z potencjałem do przekształcenia w domy studenckie, mieszkania lub jednostki PRS. Jedną z kluczowych zalet takich nieruchomości jest często ich doskonała lokalizacja w centrum miasta. Ponadto, zmiana przeznaczenia istniejących budynków może być znacznie bardziej opłacalna i efektywna czasowo niż budowa nowych od podstaw. Doradcy techniczni Avison Young przeprowadzili już wiele analiz budynków biurowych pod kątem potencjalnej przebudowy na cele mieszkaniowe. Ich wyniki wskazują, że adaptacja powierzchni biurowych na cele mieszkaniowe – bez konieczności ich wyburzania – jest dość prosta do wykonalna w świetle obowiązujących przepisów technicznych. W rzeczywistości przekształcenie budynków biurowych w jednostki mieszkalne jest znacznie łatwiejsze niż w drugą stronę.

W 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce odnotował 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Inwestorzy ze Szwecji byli odpowiedzialni za 50% całkowitego wolumenu inwestycji w PRS, co podkreśla międzynarodowe zainteresowanie polskim rynkiem.

Ze względu na rosnący niedobór gruntów mieszkaniowych, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym. Do końca 2024 roku liczba inwestycji w formule PRS w Polsce obejmowała 140 projektów, z czego 80% jest ukończonych, a pozostałe 20% w budowie.

Większość inwestorów wybiera lokalizacje na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W Poznaniu i Wrocławiu projekty PRS na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym stanowią około 20% udziału, podczas gdy w Trójmieście 45% inwestycji zlokalizowanych jest na planie z przeznaczeniem komercyjnym.

W związku z malejącą dostępnością gruntów pod zabudowę mieszkaniową, inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na działkach o przeznaczeniu komercyjnym, które są tańsze i mniej konkurencyjne. Jednak inwestycje te wiążą się z naliczeniem podatku VAT od przychodów z najmu, co wpływa na początkową stopę kapitalizacji.

Rynek PRS w Polsce, choć wciąż w fazie rozwoju, wykazuje ogromny potencjał i dynamikę wzrostu. Z rosnącym zainteresowaniem inwestorów oraz zmieniającymi się preferencjami najemców, sektor ten ma szansę stać się kluczowym elementem polskiego rynku nieruchomości.

Źródło: Avison Young