Rodzina z dzieckiem może zapomnieć o dużym mieszkaniu. Zdolność kredytowa leci w dół

Wrzesień przyniósł wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), wniosek o kredyt mieszkaniowy złożyło ok. 39,9 tys. osób, czyli o 13% więcej niż miesiąc wcześniej. To może oznaczać poprawę dostępności finansowania, choć w praktyce sytuacja nie jest jednoznaczna.

Mimo trzech obniżek stóp procentowych (a w październiku – czwartej), oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nadal pozostaje wysokie. Co więcej, kredyty o przejściowo stałym oprocentowaniu, które wybiera większość kredytobiorców, od czerwca nie staniały. W sierpniu skutkowało to nawet 14% spadkiem liczby pozytywnych decyzji kredytowych.

– Wrzesień powinien być już trochę lepszy. Także w kolejnych miesiącach popyt na kredyty mieszkaniowe prawdopodobnie będzie się powoli rozkręcał. Konieczne są jednak kolejne dwie, trzy obniżki stóp procentowych, żeby kredyty stały się realnie dostępne dla szerokiego grona zainteresowanych – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dane Rankomat.pl pokazują, że wrzesień nie przyniósł poprawy zdolności kredytowej przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych. Co więcej, rodziny z dzieckiem mogły liczyć na niższe kwoty kredytu niż miesiąc wcześniej.

Ile kredytu dostanie singiel, para i rodzina?

• Singiel (zarobki: 6 tys. zł netto) – średnia zdolność kredytowa wyniosła ok. 420,1 tys. zł, czyli o 1,4 tys. zł mniej niż w sierpniu.

• Bezdzietna para (zarobki: 8 tys. zł netto) – mogła pożyczyć średnio 537,1 tys. zł, co oznacza spadek o 1,6 tys. zł.

• Para z dzieckiem (zarobki: 10 tys. zł netto) – ich zdolność kredytowa spadła do 614,6 tys. zł, czyli o 5,8 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl podkreśla, że obniżki stóp procentowych wprawdzie poprawiły sytuację kredytobiorców ze zmiennym oprocentowaniem, ale te kredyty wciąż są droższe niż kredyty o przejściowo stałym oprocentowaniu. W rezultacie, w trzecim kwartale zdolność kredytowa rodzin przestała rosnąć, a u par i singli wzrosła jedynie o 1–2%.

Warto pamiętać, że banki bardzo różnie oceniają zdolność kredytową klientów.

• Dla singla różnica między najbardziej a najmniej hojnym bankiem wynosiła ok. 122 tys. zł,

• a w przypadku rodziny z dzieckiem – aż 159 tys. zł.

Co istotne, najwyższa kwota kredytu nie zawsze idzie w parze z najniższym kosztem. Dlatego kluczowe jest porównanie ofert i dopasowanie ich do własnych możliwości finansowych.

Przy założeniu umowy o pracę na czas nieokreślony, 20% wkładu własnego i braku innych zobowiązań:

• Rodzina 2+1 mogła pozwolić sobie na zakup mieszkania za ok. 768,3 tys. zł,

• Bezdzietna para – za ok. 671,4 tys. zł,

• Singiel/singielka – na mieszkanie za ok. 525,1 tys. zł (z wkładem własnym 105 tys. zł).

Powstaje pytanie jak duży był ich realny wybór mieszkań na rynku pierwotnym?

Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że mimo symbolicznego spadku zdolności kredytowej singli (-0,3%), w Łodzi, Krakowie, Poznaniu i w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) zwiększyła się liczba mieszkań w ich zasięgu finansowym.

– Prawdopodobnie jest to efektem wrześniowego odsłonięcia cen wszystkich mieszkań oferowanych przez deweloperów. Wykazało ono ruch w cennikach firm deweloperskich. Np. w Łodzi zmiany objęły 26% mieszkań, a co ważniejsze przeważały obniżki cen. Tak więc tylko z tego powodu średnia cena metra kwadratowego w stosunku do sierpnia spadła w tym mieście o ok. 2% – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

We wrześniu średnia cena metra kwadratowego spadła we wszystkich czterech metropoliach – najmocniej w Łodzi, o 3%.

Największy wybór mieszkań w tej cenie mieli:

• w GZM – 4,8 tys. lokali (+5%),

• w Łodzi – 4,6 tys. (+10%),

• w Poznaniu – 2,2 tys. (+6%),

• w Krakowie – ok. 800 lokali (+6%).

Oferta skurczyła się natomiast w Warszawie (-8%), Trójmieście (-3%) i Wrocławiu (-3%).
W większości miast single mogli pozwolić sobie na mieszkania dwupokojowe, a w Łodzi i GZM – nawet trzypokojowe.

Dla bezdzietnych par z budżetem do 671,4 tys. zł sytuacja była stabilna.
Oferta mieszkań nieznacznie spadła jedynie:

• we Wrocławiu (-1%) i

• w Trójmieście (-1%).

W pozostałych metropoliach liczba dostępnych lokali wzrosła:

• Kraków +8% (3,3 tys. lokali),

• Poznań +5% (4,9 tys.),

• Łódź +4% (6,9 tys.),

• Warszawa +2% (4,2 tys.),

• GZM +2% (7,7 tys.).

W Krakowie i Warszawie dominowały mieszkania dwupokojowe, natomiast w Łodzi i GZM dostępne były także cztero-pokojowe lokale.

Rodziny o przeciętnych dochodach (614,6 tys. zł kredytu + 153,7 tys. zł wkładu) mogły wybierać spośród tysięcy ofert:

• Kraków – 5,4 tys. lokali (+5%),

• Łódź – 7,8 tys. (+3%),

• Poznań – 6,2 tys. (+3%),

• Warszawa – 6,7 tys. (bez zmian),

• GZM – 8,9 tys. (bez zmian).

Spadki odnotowano w Wrocławiu (-6%) i Trójmieście (-3%).
W zasięgu tej grupy były mieszkania czteropokojowe, zwłaszcza w GZM (ponad 500) i Łodzi (ponad 360).

– W praktyce mieszkań będących w zasięgu gospodarstw domowych mających przeciętne wynagrodzenie może być więcej. Wielu deweloperów jest bowiem skłonnych dać opust od ceny ofertowej. Walka o klienta prawdopodobnie jeszcze się w tym roku rozkręci, bo oferta nowych mieszkań, mimo malejącej podaży, nadal jest rekordowo wysoka. Można się więc spodziewać jesiennego wysypu promocji – podsumowuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Choć wrzesień nie przyniósł spektakularnej poprawy zdolności kredytowej, dane z rynku pierwotnego pokazują, że sytuacja kredytobiorców powoli się stabilizuje. Spadki cen w niektórych miastach i większa dostępność mieszkań to sygnał, że deweloperzy dostosowują się do możliwości finansowych Polaków.

Jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na kolejne obniżki stóp procentowych, 2026 rok może przynieść realną poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych – zarówno dla singli, jak i rodzin.