Spis treści
Przeludnienie w Polsce – problem wciąż obecny, choć stopniowo maleje
Od lat mówi się o tym, że polskie mieszkania są przeludnione na tle krajów Unii Europejskiej. Eurostat definiuje przeludnienie jako sytuację, w której mieszkanie nie spełnia minimalnych warunków powierzchniowych. Wymagania są jednak dość wygórowane, bo mieszkanie musi spełniać wszystkie poniższe warunki:
samodzielny pokój dla każdego gospodarstwa domowego,
jeden pokój dla każdej pary w gospodarstwie domowym,
jeden pokój dla każdej samotnej osoby w wieku przynajmniej 18 lat,
jeden pokój dla dwojga osób tej samej płci w wieku 12 lat - 17 lat,
jeden pokój dla osoby w wieku 12 lat - 17 lat (jeśli nie może mieszkać z osobą tej samej płci),
jeden pokój dla dwojga dzieci w wieku do 12 lat.
Według najnowszych danych wskaźnik przeludnienia w Polsce wynosi 33,7%, co jest jednym z najwyższych wyników w Unii Europejskiej. Gorzej wypadają tylko Rumunia, Bułgaria i Łotwa. Jednocześnie eksperci podkreślają, że trend w Polsce jest spadkowy – w ciągu dwóch dekad odsetek przeludnionych mieszkań zmniejszył się z 54,1% (2005 r.) do 33,7%.
Dom i nieruchomości
W wielu krajach zachodnich sytuacja wygląda odwrotnie. W Szwecji wskaźnik przeludnienia wzrósł z 10,7% w 2005 r. do 16,7% w 2024 r., co eksperci tłumaczą napływem migrantów.
„Gniazdownictwo” wciąż dużym problemem młodych Polaków
Kolejnym istotnym zjawiskiem jest tzw. „gniazdownictwo”, czyli pozostawanie dorosłych dzieci w domu rodziców mimo osiągnięcia niezależności finansowej.
Dane Eurostatu z 2024 r. pokazują, że z rodzicami mieszka aż 53,8% osób w wieku 25–34 lata, co stawia Polskę w czołówce państw UE.
– Polski wynik lokował się zatem znacznie powyżej średniej UE, która wynosi 29,7% – podaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W 2019 roku sytuacja wyglądała nieco lepiej – odsetek „gniazdowników” spadł do niespełna 44%, co mogło być efektem lepszej dostępności kredytów i dobrej koniunktury gospodarczej. W kolejnych latach – wraz ze wzrostem oprocentowania i cen mieszkań – wskaźnik ponownie wzrósł o 5 punktów procentowych.
Podobne problemy występują w Chorwacji, Grecji i Słowacji, jednak w tych krajach widać już pewną poprawę. W 2023 roku Polskę wyprzedziły także Włochy i Portugalia. Najmniej „gniazdowników” mają tradycyjnie Finlandia, Dania i Szwecja, choć nawet tam odnotowano wzrost tego zjawiska w ostatnich latach.
Kredyty hipoteczne – zadłużenie rośnie, ale w granicach rozsądku
Ostatnie 20 lat to czas dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. W 2005 roku łączna wartość niespłaconych hipotek wynosiła około 50 mld zł, podczas gdy dziś sięga blisko 500 mld zł.
– Pamiętajmy jednak, że w ciągu 20 lat mocno urósł również produkt krajowy brutto. Dzięki temu pod koniec 2024 r. relacja zadłużenia mieszkaniowego Polaków do PKB wynosiła około 14%, czyli była niska – wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W 2016 roku relacja ta wynosiła 21% PKB, co oznacza spadek w ostatnich latach. Polska wypada korzystnie nie tylko na tle średniej unijnej (38%), ale też w porównaniu z Czechami (21%) i Słowacją (31%).
Wartość niespłaconych kredytów mieszkaniowych stanowiła w 2024 r. jedynie 23% rocznych dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych, podczas gdy w Czechach było to 41%, a na Słowacji 51%. Dla porównania, w Danii wskaźnik ten wynosi aż 150%, w Holandii 160%, a w Szwecji 173%.
Kryzys frankowy opanowany, ale raty kredytów wciąż są wysokie
Polski rynek kredytowy przeszedł długą drogę od czasów kryzysu związanego z kredytami frankowymi.
– Rozbrojenie „frankowej bomby” było w przeważającej mierze efektem spłat długu, ugód i powództw, bo wcześniejsze inicjatywy legislacyjne państwa spaliły na panewce – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl.
Choć problem kredytów we frankach został w dużej mierze rozwiązany, Polacy wciąż borykają się z jednym z najwyższych oprocentowań kredytów hipotecznych w UE – zarówno w ostatnich latach, jak i wcześniej. To czynnik, który ogranicza dostępność mieszkań dla wielu gospodarstw domowych.
Podsumowanie: mieszkalnictwo w Polsce z wyzwaniami, ale i z szansami
Analiza ekspertów portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że sytuacja mieszkaniowa w Polsce ma zarówno pozytywne, jak i negatywne aspekty. Z jednej strony widać spadek przeludnienia i niskie zadłużenie hipoteczne w relacji do PKB, z drugiej – rosnące koszty kredytów i utrzymujący się problem „gniazdownictwa”.
– To właśnie relatywnie niski ogólny poziom kredytowego długu stwarza nadzieję na poprawę sytuacji mieszkaniowej sporej grupy osób, które nie będą mogły skorzystać z oferty budownictwa społecznego – podsumowuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
