Spis treści
Deficyt mieszkań i potrzeba poprawy komfortu życia pozostają kluczowymi czynnikami napędzającymi popyt. W Polsce brakuje około 1,5 miliona mieszkań, czyli prawie 10 proc. zasobów, a w największych miastach luka sięga aż 16 proc. – wynika z analiz firmy doradczej Jones Lang LaSalle Incorporated. Jednocześnie Polska wciąż odstaje od średniej unijnej pod względem liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców oraz powierzchni na osobę.
– Zanim zaczniemy prognozować i zastanawiać się nad scenariuszami, trzeba jasno powiedzieć jedno: fundamenty popytu w Polsce są bardzo silne. Brakuje mieszkań, Polacy chcą poprawiać standard życia, studenci i pracownicy z zagranicy muszą gdzieś mieszkać. Są też oczywiście czynniki ryzyka – chociażby możliwe spowolnienie gospodarcze – i każdy odpowiedzialny inwestor powinien je wziąć pod uwagę – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Napływ mieszkańców do dużych miast, migracje zagraniczne i rosnąca liczba studentów tworzą dodatkową presję na rynek najmu. W Polsce brakuje około 400 tys. miejsc w akademikach, a liczba studentów zagranicznych w ostatnich 20 latach wzrosła szesnastokrotnie. Równie dynamicznie rozwija się segment mieszkań dla seniorów, który do 2030 roku może osiągnąć wartość 374 mld dolarów.
– Takie braki nie biorą się znikąd. To bezpośredni efekt tego, co dzieje się w społeczeństwie. Ludzie masowo wyprowadzają się z mniejszych miejscowości i przenoszą do dużych miast – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Łodzi czy Poznania. To tam są uczelnie, praca i największe inwestycje, więc naturalnie rośnie tam popyt na mieszkania. Do tego dochodzi napływ cudzoziemców – pracownicy z Ukrainy, Białorusi czy Azji – zaznacza ekspert.
Trzy scenariusze dla rynku
Maciej Gołębiewski przedstawia trzy możliwe scenariusze rozwoju rynku do 2030 roku:
1. Scenariusz optymistyczny:
Spadek stóp procentowych do 2–3 proc., dalszy napływ migrantów i urbanizacja w połączeniu z deficytem mieszkań mogą napędzać wzrost cen na poziomie 5–10 proc. rocznie. W praktyce do 2030 roku mieszkania mogłyby być droższe o 40–50 proc. w porównaniu z 2025 rokiem.
– W takiej sytuacji ceny mogą rosnąć o 5–10 proc. rocznie. W praktyce do 2030 roku mieszkania byłyby droższe nawet o 40-50 proc. niż w 2025. Warszawa mogłaby przebić 23-25 tys. zł za metr, Kraków i Wrocław przekroczyć 20 tys., a Gdańsk dojść do 25 tys. zł. To wariant, w którym rozwija się PRS, rynek studencki i inwestycje długoterminowe – twierdzi ekspert.
2. Scenariusz pesymistyczny:
Wysokie stopy procentowe (ok. 5 proc.), spowolnienie gospodarcze, napływ nowych mieszkań w latach 2025–2027 i spadek liczby młodych nabywców mogą doprowadzić do spadków cen o 1–3 proc. rocznie. Warszawa mogłaby spaść do ok. 18 tys. zł/m², Kraków do 15 tys., a Wrocław nawet do 12 tys. zł.
– W mniej korzystnym scenariuszu stopy zostają wysoko, na poziomie 5 proc., gospodarka zwalnia, a na rynek w latach 2025-2027 wchodzi fala nowych mieszkań. Jest jeszcze demografia – mniej młodych ludzi, odpływ migrantów i popyt siada. Wtedy ceny spadają o 1-3 proc. rocznie i w 2030 roku są niższe niż w 2025. Warszawa mogłaby spaść do ok. 18 tys. zł/m², Kraków do 15 tys., a Wrocław nawet do 12 tys. zł. To rynek kupującego – dużo ofert, długi czas sprzedaży i coraz większa presja na obniżki – zaznacza Gołębiewski.
3. Scenariusz bezpieczny:
Ten scenariusz zakłada z kolei stopniowy spadek stóp do 3,5 proc. w 2026 roku, umiarkowany rozwój gospodarki i równowagę między popytem a podażą. Ceny mieszkań rosłyby do 2027 roku, a następnie weszłyby w stagnację, osiągając wzrost 15–25 proc. w stosunku do 2025 roku.
– Bazowy scenariusz to taki wariant „na spokojnie”. Zakłada, że stopy procentowe spadną do ok. 3,5 proc. w 2026 roku, gospodarka będzie się rozwijała w tempie 3 proc. rocznie i to pozwoli utrzymać równowagę między popytem a podażą. Ceny rosłyby jeszcze do 2027 roku, a później weszłyby w stagnację. W 2030 roku mieszkania byłyby o 15-25 proc. droższe niż dziś. To scenariusz racjonalnie uzasadnionych wzrostów cen, bez rozchwiania rynku, jakie widzieliśmy w ostatnich 5 latach ciągłych zawirowań. Dla inwestorów oznacza to normalizację – mniej okazji na szybki zysk, więcej znaczenia ma stabilny dochód z najmu – mówi ekspert.
Rosnąca rola najmu instytucjonalnego
Warto też zwrócić uwagę na segment PRS – instytucjonalnego najmu mieszkań. Międzynarodowe fundusze inwestują tu miliardy, co pokazuje wiarę w długoterminowy potencjał polskiego rynku.
– Spójrzmy na to, co robi duży kapitał. Fundusze nie kupują pojedynczych mieszkań – one biorą całe budynki, całe projekty i przeznaczają je pod wynajem (...) segment PRS w Polsce rośnie jak na drożdżach. To nie są emocje, to są chłodne kalkulacje analityków, którzy mają lepsze dane niż my. Gdyby wierzyli w scenariusz pesymistyczny, nie inwestowaliby miliardów euro czy dolarów w ten rynek. To dla nas podpowiedź – skoro oni widzą w tym potencjał i obstawiają scenariusz umiarkowany albo optymistyczny, to może my, Kowalscy i Nowakowie, też powinniśmy zastanowić się, jak się podpiąć pod ten trend. Zwłaszcza, że popyt na najem instytucjonalny rośnie szybciej niż podaż, a czynsze idą w górę – to jasny sygnał, gdzie zmierza rynek – podsumowuje Gołębiewski.
Rynek mieszkaniowy w Polsce stoi w obliczu silnych fundamentów popytu, ale także szeregu wyzwań – demograficznych, gospodarczych i regulacyjnych. Przyszłość cen zależy od równowagi między napływem nowych mieszkań, poziomem stóp procentowych i dalszym rozwojem rynku najmu instytucjonalnego. Trzy scenariusze przedstawione przez eksperta pozwalają inwestorom i kupującym lepiej ocenić ryzyka i możliwości w nadchodzącej dekadzie.
