Spis treści
Rynek w nowej rzeczywistości: większa przejrzystość, stabilna sprzedaż
Mimo wprowadzenia obowiązku ujawniania cen, tempo sprzedaży mieszkań pozostaje stabilne. Analiza Jones Lang LaSalle (JLL) pokazuje, że w całym trzecim kwartale 2025 roku deweloperzy w sześciu największych miastach sprzedali ponad 10,8 tys. lokali, czyli praktycznie tyle samo co w poprzednim kwartale.
Rynek zaczął reagować na konieczność większej transparentności. Według danych Tabelaofert.pl we wrześniu:
12,5% mieszkań potaniało,
9,7% lokali podrożało.
Co więcej, tylko we wrześniu liczba sprzedanych mieszkań była aż o 38,8% wyższa niż w sierpniu.
– Rynek na pewno nie załamał się więc pod ciężarem nowych obowiązków, a raczej uczy się działać w warunkach pełnej przejrzystości. Klienci mogą dziś o wiele szybciej porównywać ze sobą poszczególne oferty, co wydatnie skraca cały ich proces decyzyjny. Z drugiej strony, część z nich może po prostu już na wstępie odrzucić daną ofertę, a nawet wszystkie z nich, widząc cenę, która nie mieści się w ich budżecie. Dla firm, które wcześniej nie ujawniały stawek, może to oznaczać mniejszy ruch na etapie wstępnych zapytań. W efekcie sprzedaż stanie się bardziej bezpośrednia, ale też trudniejsza w kontekście budowania relacji z klientem – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development.
Nowe przepisy to także wyzwania technologiczne
Zgodnie z ustawą o jawności cen deweloperzy muszą publikować nie tylko cenę każdego lokalu, lecz także koszty:
miejsc parkingowych,
komórek lokatorskich,
tarasów i innych elementów dodatkowych.
Każda zmiana musi zostać natychmiast zgłoszona do rządowego rejestru. Sankcje za brak zgodności mogą sięgać nawet 10% rocznych przychodów firmy.
W praktyce oznacza to konieczność unowocześnienia systemów i stworzenia narzędzi automatyzujących raportowanie. Dla mniejszych podmiotów to duże obciążenie finansowe i organizacyjne.
– Największym wyzwaniem podczas wprowadzania nowych systemów były kwestie techniczne, np. konieczność całkowitej przebudowy dotychczasowego zaplecza informatycznego, stworzenie mechanizmów raportowania i ponoszenie kosztów, których małe firmy często nie są w stanie udźwignąć. Ustawa w obecnej formie jest technicznie wadliwa, a Ministerstwo samo nie ma jeszcze gotowego systemu do analizy danych, które zbiera – mówi Tomasz Delowski, Tętnowski Development.
Jawność cen nie zmieni kluczowych czynników kształtujących rynek
Choć obowiązek publikowania cen ma zwiększyć uporządkowanie rynku, jego wpływ na realne ceny mieszkań będzie raczej symboliczny. Deweloperzy podkreślają, że o cenach nadal decydują przede wszystkim:
wysokie koszty realizacji inwestycji,
ograniczona dostępność gruntów,
utrzymujące się stopy procentowe,
rosnące oczekiwania finansowe wykonawców i dostawców materiałów.
Przejrzystość może pomóc konsumentom, ale nie zrównoważy makroekonomicznych trendów.
– Z pewnością jawność cen ułatwia klientom orientację, ale nie wpłynie na kluczowe czynniki cenowe. Wysokie koszty realizacji inwestycji, ograniczona podaż gruntów i utrzymujące się stopy procentowe pozostają znacznie silniejszymi determinantami rynku niż przepisy o przejrzystości. Nawet pełna transparentność nie zrównoważy rosnących kosztów realizacji inwestycji ani nie zwiększy dostępności mieszkań – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.
Nowe przepisy wprowadzają na rynek większą przejrzystość, co może być realną korzyścią dla kupujących. Jednocześnie dla deweloperów oznaczają one istotne dostosowania techniczne i kosztowe. Choć transparentność jest krokiem w dobrą stronę, nie rozwiązuje głównych problemów rynku mieszkaniowego, a jej wpływ na ceny będzie raczej pośredni niż bezpośredni.
