To już nie jest tylko dom. Mieszkanie przyszłości ma całkiem inne funkcje

Współczesny proces inwestycyjny to prawdziwy maraton. Od pierwszego szkicu, przez uzgodnienia, projekt i pozwolenia, aż po prace budowlane mijają lata – często od 7 do nawet 12. To oznacza, że inwestycje oddawane dziś powstawały w głowach projektantów jeszcze zanim wiele popularnych obecnie technologii w ogóle istniało.

Dlaczego proces trwa tak długo?

• Zmienia się prawo i procedury: ciągłe zmiany prawne dotykają każdego zakresu pracod warunków zabudowy, przez normy energetyczne, po regulacje dotyczące materiałów budowlanych.

• Wydłużają się uzgodnienia z różnymi instytucjami: każda instalacja: sanitarna, elektryczna, przeciwpożarowa – wymaga akceptacji odpowiednich organów. Interpretacje przepisów różnią się jednak w zależności od miasta czy nawet urzędu.

• Prognozuje się technologie, które dopiero nadejdą: gdy rozpoczyna się projektowanie, wiele rozwiązań, które za np. 10 lat będą standardem, jeszcze nie istnieje. Dlatego trzeba tworzyć koncepcje ponadczasowe – takie, które pozostaną funkcjonalne mimo rozwoju technologii.

• Trudno przewidzieć zmiany społeczne: nie można było spodziewać się np. pandemii COVID-19, która całkowicie zmieniła ona sposób, w jaki ludzie korzystają z mieszkań. Deweloperzy muszą brać pod uwagę możliwe podobne zaskoczenia.

– Przykładowo: w kieleckim SkyTrust plany powstały w latach 2019-2020, pierwsze mieszkania oddajemy dopiero teraz, a cała inwestycja zakończy się najprawdopodobniej około 2030 roku. To pokazuje, że mówimy o procesie, który trwa około 10 lat. W tym czasie zmienia się wszystko – technologie, trendy, materiały, przepisy. Wystarczy spojrzeć na rynek IT czy wyposażenia wnętrz. Dziesięć lat temu telefony dotykowe były nowością, dziś sterujemy nimi całym domem. 5 lat temu praca zdalna była rzadkością, smart home dopiero się popularyzował, a rola części wspólnych była znacznie mniejsza. A inwestycja, którą wymyśliliśmy w 2019 roku, musi być aktualna także w 2030 – wyjaśnia Paweł Staromłyński, prokurent formy Trust Investment.

Dziś projekt musi uwzględniać m.in.: miejsca coworkingowe, strefy relaksu, systemy smart home, zielone tarasy i dachy i rozbudowane części wspólne.

– Mieszkania przyszłości to dla mnie nie tylko efekt nowych technologii, ale przede wszystkim wynik długofalowego myślenia o człowieku. Każdy projekt zaczyna się na długo przed wbiciem pierwszej łopaty – czasem nawet dekadę wcześniej. W praktyce oznacza to konieczność przewidywania, jakie potrzeby będą mieli mieszkańcy za kilka, a czasem kilkanaście lat. To projektowanie na granicy futurologii, ale musi być jednocześnie ponadczasowe. Nie możemy ścigać każdej chwilowej mody, bo technologia zmienia się szybciej niż tempo budowania. Mieszkanie przyszłości to więc połączenie uniwersalności, funkcjonalności i elastyczności – tak, aby odpowiadało zarówno dzisiejszym standardom, jak i tym, które dopiero nadchodzą – dodaje Paweł Staromłyński.

Dla wielu klientów jest to zaskoczenie, ale projekt wnętrza powstaje bardzo wcześnie, czasem jeszcze zanim pojawią się fundamenty.

– Dlaczego tak się dzieje? Bo od tego zależy pełna wycena mieszkania. Klient musi wiedzieć, ile zapłaci za instalacje, elektrykę, hydraulikę, metry ścian i podłóg. A to wymaga projektu funkcjonalnego już na starcie. Na tym etapie możemy zaprojektować wnętrze dokładnie tak, jak chce klient, oczywiście w granicach prawa budowlanego i możliwości instalacji. Jeśli piony wodne pozwalają, możemy zmienić kuchnię, łazienkę, układ sypialni. Gdy jednak instalacje na to nie pozwalają – musimy znaleźć rozwiązanie w ramach istniejących warunków - tłumaczy Malwina Kuzera, projektantka wnętrz.

W branży często żartuje się, że w inwestycji najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Mieszkańcy oczekują dostępu do usług, pracy i rekreacji w zasięgu krótkiego spaceru, dlatego coraz więcej mówi się o koncepcji miasta 15-minutowego.

– Wbrew pozorom nic się nie zmieniło – najważniejsze jest wciąż jedno: lokalizacja. Dziś jednak ten element nabrał nowego znaczenia, bo doszliśmy do idei miasta piętnastominutowego. Ludzie chcą mieszkać blisko wszystkiego – uczelni, pracy, usług, terenów zielonych, transportu. Dlatego pierwsze, na co patrzymy przy planowaniu inwestycji, to plany miejscowe – podkreśla Paweł Staromłyński.

Choć plany miejscowe z założenia służą harmonijnemu rozwojowi miasta, wciąż pokrywają tylko część kraju. A brak planów oznacza: wydłużone procedury, większą niepewność inwestorów i ryzyko powstawania zabudowy przypadkowej, nieprzemyślanej. Deweloperzy muszą wręcz „walczyć” o korzystne warunki zabudowy, nawet w idealnych lokalizacjach.

– Niestety w Polsce brakuje ich w wielu gminach, a ich brak często spowalnia lub uniemożliwia inwestycję. W przypadku SkyTrust lokalizacja była idealna – węzeł komunikacyjny, kampus, galeria handlowa. Procedury uzyskania warunków zabudowy trwały długo. Mimo tego wiedzieliśmy, że warto o ten teren walczyć – dodaje Paweł Staromłyński.

Jednym z największych mitów o branży nieruchomości jest przekonanie, że projekt wnętrza można stworzyć dopiero po wybudowaniu mieszkania. Tymczasem jest dokładnie odwrotnie. W momencie „wbicia łopaty” projekt wnętrza często jest już w 80-90% gotowy. Na tym etapie ustala się układ funkcjonalny, instalacje, rozmieszczenie pionów.

– Klient kupujący mieszkanie, często już na etapie wbijania pierwszej łopaty otrzymuje komplet materiałów: od kart mieszkań po prospekt inwestycyjny. Projektant wnętrz musi zatem przystąpić do pracy nawet trzy lata przed odbiorem lokalu. Dlatego stworzyliśmy w firmie specjalny dział odpowiedzialny za zmiany lokatorskie. Dzięki temu, jeśli klient lub projektant zgłaszają potrzebę korekty układu, dodatkowy punkt elektryczny, przesunięcie ściany, zmianę funkcji pomieszczenia – możemy to wdrożyć jeszcze zanim dane piętro zostanie zbudowane. To ogromna oszczędność czasu, pieniędzy i nerwów – mówi Paweł Staromłyński.

Dzieje się tak między innymi dlatego, że klient musi otrzymać kompletną wycenę: od powierzchni ścian po instalację elektryczną.

Zmiany w architekturze mieszkaniowej są odbiciem zmian społecznych. W latach 80. i 90. dominowały osiedla z wielkiej płyty – dziś standardy są zupełnie inne. W mieszkaniach z wielkiej płyty niemal wszystkie ściany były nośne, więc nie można zmienić ich układu. Wnętrza były podobne do siebie: meblościanka, dywan, zasłony, ciężkie kolory. Dzisiejsza architektura mieszkań ma być przede wszystkim elastyczna i „świadoma”.

– Stare mieszkania z wielkiej płyty miały swoje ograniczenia. Większość ścian była nośna i nie dało się ich wyburzyć. Zamknięte kuchnie wynikały z potrzeby częstego i intensywnego gotowania, a brak wind w niskich blokach stwarzał ogromne problemy seniorom. Dziś projektujemy zupełnie inaczej. Kuchnie otwieramy, bo gotujemy mniej, bo chcemy integrować przestrzeń. Wentylacja jest nowoczesna: w każdym w mieszkaniu stosuje się dwa osobne systemy – jeden ogólny i drugi specjalnie do okapu. Dbamy o akustykę, przyjazne, naturalne światło, ergonomię. Tworzymy wnętrza, które odpowiadają na realne potrzeby mieszkańców – tłumaczy Paulina Kuzera.

Pandemia nauczyła nas, że dom to nie tylko sypialnia, ale i: gabinet, szkoła, centrum relaksu, a czasem mini siłownia.

– Pandemia zmieniła wszystko. Dom stał się biurem, szkołą, miejscem spotkań online. W małych mieszkaniach nagle cztery osoby próbowały uczestniczyć w równoległych lekcjach i spotkaniach. Dlatego dziś projektujemy strefy do pracy, małe gabinety, wydzielone przestrzenie akustyczne, a nawet specjalne panele dźwiękochłonne. Projektujemy też balkony, tarasy, ogródki. Nawet najmniejszą przestrzeń zieloną traktujemy jako część mieszkania, bo ludzie zrozumieli, jak bardzo jej potrzebują – objaśnia Malwina Kuzera.

Od tego czasu w projektach wnętrz pojawiły się: strefy do pracy zdalnej, panele akustyczne, miejsca do izolacji, lepsze oświetlenie dostosowane do rytmu dnia.

Przemiany demograficzne wpłynęły na sposób projektowania i budowa mieszkań.

Pokolenie dzisiejszych rodziców kupowało większe mieszkania, planując rodziny wielodzietne. Ceniono trwałość, stabilizację i własność, ponieważ dom traktowano jako przestrzeń życiową całej rodziny, Pokolenie obecnych 18-25-latków jest mobilne, nie przywiązuje się do miejsca. Nie planuje szybko zakładać dużej rodziny rodzin, częściej jada „na mieście”. Bardziej niż metraż ceni technologie i lokalizację, dlatego preferuje mieszkania kompaktowe ok. 45-50 m².

– Dziś młodzi ludzie nie potrzebują dużych mieszkań. Ich styl życia jest mobilny – praca zdalna, częste zmiany miejsca zamieszkania, większa swoboda. Mieszkanie 45-48 m² jest dla nich absolutnie wystarczające, bo liczy się funkcjonalność, nowoczesność, dostęp do usług i styl życia, a nie ilość metrów. Nasze pokolenie kupowało duże mieszkania, bo myśleliśmy o dzieciach, rodzinie, szafach, zapasach. Dzisiejsi dwudziestolatkowie nie planują tak daleko – chcą wolności, prostoty i niskich kosztów utrzymania – podkreśla Malwina Kuzera.

Coraz więcej klientów mówi o poczuciu bezpieczeństwa.

– To ważniejszy trend, niż mogłoby się wydawać. Smart home daje komfort: można sprawdzić, czy drzwi są zamknięte, sterować oświetleniem, ogrzewaniem, roletami. Dla młodych ludzi to standard wynikający z ich stylu życia. Dla starszych – ogromne ułatwienie i spokój. Projektuję również oświetlenie w sposób wspierający rytm dobowy: delikatne światło poranne, jasne do pracy, ciepłe do wyciszenia wieczorem. Światło wpływa na nasze hormony, na zdrowie, na samopoczucie – dodaje projektantka.

Deweloperzy projektują dziś nie tylko mieszkania, ale całe „mikrospołeczności”.

– Nowe inwestycje to nie tylko mieszkania. To całe środowiska życia, które mają wspierać mieszkańców w ich codzienności. Dlatego tworzymy przestrzenie coworkingowe, sale kinowe, strefy spa, sauny, zielone dachy, tarasy z widokiem na miasto. W Gliwicach np. miasto wręcz zażądało od nas dużej intensywności zieleni. Oczywiście słusznie: dzięki temu powstają przestrzenie, które żyją przez cały dzień i sprzyjają budowaniu wspólnoty – podkreśla Paweł Staromłyński.

Miasta coraz częściej wymagają wprowadzania zieleni na dachach. Zielone dachy: obniżają temperaturę budynku i poprawiają jakość powietrza. W ten sposób zwiększa się także bioróżnorodność okolicy, a mieszkańcy zyskują dodatkową przestrzeń rekreacyjną.

Budynki mają być nie tylko ładne, ale przede wszystkim energooszczędne, wręcz pasywne. Jednym z najważniejszych wymogów jest też „niskoemisyjność”.

– Ogromnie zmieniła się jakość materiałów wykończeniowych – certyfikacje, normy europejskie, parametry zdrowotne. Dzięki temu budynki są bardziej ekologiczne, mniej emisyjne i zdrowsze. Staramy się też stosować nowoczesne rozwiązania w zakresie fizyki budowli – choćby termołączniki likwidujące mostki cieplne. To niby niewidoczny element, ale ma ogromny wpływ na to, czy mieszkanie się przegrzewa, czy traci ciepło. Myślimy o całym „organizmie”, jakim jest budynek – wylicza Paweł Staromłyński.

Rosnąca świadomość ekologiczna wpływa również na wybór mebli i materiałów.

– Klienci coraz częściej pytają o materiały naturalne i bezpieczne. To nie jest snobizm, to świadomość. Chcemy mieszkać zdrowo, bez toksycznych klejów, niskiej jakości płyt, chemicznych lakierów. Dlatego tak popularne stają się meble z drewna mango czy innych szlachetnych surowców. Coraz większą wagę przywiązuje się także do jakości powietrza. Jedni wybierają oczyszczacze, inni rośliny filtrujące powietrze – ja to projektuję, wkomponowuję w układ wnętrza. Mieszkanie ma wspierać zdrowie, a nie być źródłem problemów – podsumowuje Malwina Kuzera.