Nie tylko lokalizacja się liczy. Sukces w najmie zaczyna się od czegoś innego

Najem mieszkań jako inwestycja: czas rozwiać mity

W powszechnej świadomości inwestowanie w nieruchomości często utożsamiane jest z kupnem mieszkania i czekaniem na wzrost jego wartości. Tymczasem sednem najmu jest nie zysk kapitałowy, lecz tzw. cash flow, czyli regularne wpływy z czynszu. To właśnie one budują realny zysk inwestora – zwłaszcza w długim horyzoncie czasowym.

– Często pojawiają się nierealne oczekiwania i błędne założenia. Trzeba rozróżnić inwestycje w mieszkanie i jego wartość, od zarabiania na najmie. W najmie chodzi o to by mieszkanie generowało czynsz. To inna „filozofia”. Niektóre aktywa np. finansowe rosną dynamicznie i sinusoidalnie, a inwestowanie wiąże się z emocjami. Nieruchomości w ostatnich czasach także nas do tego przyzwyczaiły, bo ich ceny nominalne rosły bardzo gwałtownie przez ostatnich kilkanaście lat. W związku z tym patrzyliśmy na nieruchomości wyłącznie przez pryzmat tego jak zyskują na wartości – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości, twórca dobregonajmu.pl.

Międzynarodowe badanie “Total Return on Everything”, obejmujące dane z 16 krajów na przestrzeni 150 lat, pokazało, że aż 80% realnych zysków z nieruchomości pochodzi z czynszów, a nie ze wzrostu cen. Oznacza to, że najem to nie spekulacja, ale stabilna usługa, która może przynosić zyski przez dekady, niezależnie od cyklów koniunkturalnych.

Rozmawiając o inwestowaniu w nieruchomości, warto zrozumieć różnicę między wartością nominalną a realną. Przykład: nawet jeśli mieszkanie zyska 10% w rok, a inflacja wyniesie 7%, to realny zysk wyniesie tylko 3%. W dłuższej perspektywie, wzrost wartości nieruchomości zwykle podąża za inflacją – jest jej odzwierciedleniem, a nie gwarantem zysków.

– Najem nie przynosi kilkunastoprocentowych wzrostów rocznych. Tutaaj można osiągnąć kilka procent w roku. Rzeczywiście wartość nieruchomości rosła ostatnio o kilkanaście procent rocznie. Ale jeśli spojrzeć wstecz: te wzrosty miały miejsc tylko w ciągu ostatnich 13 lat. I raczej się spodziewać, że będą trwały dłużej – wylicza Maciej Gołębiewski.

Jednym z największych mitów związanych z najmem mieszkań jest przekonanie, że jest to dochód „pasywny”. Wielu początkujących inwestorów liczy na to, że wystarczy kupić mieszkanie, wynająć je raz i zapomnieć o nim na lata, w myśl: „samo się kręci”. Niestety – to pułapka, która często kończy się problemami: z najemcami, zniszczeniami, pustostanami czy kosztownymi naprawami.

Najem to działalność usługowa, wymagająca aktywnego zarządzania: kontaktu z najemcami, regularnych przeglądów technicznych, szybkiego reagowania na usterki i sprawnej logistyki. Im lepsze zarządzanie, tym większe szanse na stabilny dochód i zadowolonych lokatorów.

Dla osób, które nie chcą zajmować się najmem osobiście, rozwiązaniem mogą być firmy zarządzające. Jednak ich usługi mają sens tylko wtedy, gdy mieszkanie jest od początku przygotowane profesjonalnie – od standardu wykończenia po dopasowanie do grupy docelowej. W przeciwnym razie, koszty zarządzania mogą skutecznie zniweczyć zysk.

Najem to nie tylko metry kwadratowe – to produkt dla konkretnego klienta. Dlatego zamiast „polować” na okazje cenowe, skuteczny inwestor zaczyna od pytania: dla kogo chcę stworzyć ofertę? Kto będzie moim najemcą? Jakich mieszkań brakuje na rynku?

Przykłady nisz, które są często pomijane przez inwestorów:

• Najem dla właścicieli zwierząt – wielu wynajmujących odmawia takim osobom, mimo dużego popytu.

• Studenci zagraniczni – szczególnie spoza UE, często mają trudności w znalezieniu mieszkań przez bariery językowe lub stereotypy.

• Pokoje w dużych mieszkaniach – wbrew pozorom, duże mieszkania mogą mieć większy potencjał, jeśli podzieli się je na pokoje do wynajęcia (np. dla studentów, pracowników sezonowych, młodych par).

– Nikt nie chce wynajmować mieszkań ludziom ze zwierzętami. Podobnie osobom palącym. Przez wiele lat nie chciano w Polsce wynajmować obcokrajowcom, np. studentom z krajów orientalnych. To się zmienia, ale ciągle powoli. Moim zdaniem, racjonalne podejście powinno polegać na szukaniu nisz, w których podaż jest mała a popyt wysoki. Dlatego warto przygotować mieszkanie „dla zwierząt”. Studenci zagraniczni też są obiecującą niszą – mówi Maciej Gołębiewski.

Takie podejście pozwala uniknąć konkurowania z setkami innych mieszkań kierowanych do tej samej grupy docelowej (np. singli lub par szukających 40-metrowych kawalerek). Wybierając niszę o wysokim popycie i niskiej podaży, inwestor może osiągać wyższe stawki najmu i niższy wskaźnik pustostanów.

Inwestowanie w nieruchomości nie jest dla każdego. W odróżnieniu od akcji czy funduszy inwestycyjnych, nie da się kupić mieszkania „na próbę” za kilka tysięcy złotych. Wymagany kapitał wejściowy to w Warszawie minimum 600-800 tys. zł, by mieć wybór mieszkań i realne szanse na dobrą lokalizację. W mniejszych miastach: od 300-500 tys. zł, ale często przy niższej dynamice rynku i popytu.

Oczywiście można wspomóc się kredytem, ale obecnie przy wysokim oprocentowaniu opłacalność kredytowanego zakupu wymaga wkładu własnego rzędu 40-50%.

– Model „najmniejszy wkład, a resztę spłaci najemca” działał, gdy kredyty były tanie. Dziś jest znacznie trudniejszy do zbilansowania – podkreśla Maciej Gołębiewski.

Badania „Polak Inwestor 2025” pokazują, że osoby, które mają portfele inwestycyjne warte ponad kilkaset tysięcy złotych, chcą inwestować w nieruchomości. Patrzą na nie przez pryzmat bezpieczeństwa, ponieważ nieruchomości to jedne z pewniejszych aktywów – podkreśla Maciej Gołębiewski.

Dla początkujących zaleca się rozpoczęcie od edukacji inwestycyjnej i budowy portfela w tańszych aktywach (fundusze, obligacje, akcje), zanim zdecydują się na zakup nieruchomości.

Choć sektor nieruchomości w Polsce dynamicznie się rozwija, rynek najmu wciąż jest w dużej mierze amatorski. Brakuje kompleksowych danych o liczbie wynajmowanych mieszkań, a część wynajmu wciąż odbywa się w szarej strefie – bez umów, bez podatków, często z łamaniem przepisów.

– Rynek nieruchomości w Polsce nie jest jeszcze profesjonalny. Ten proces właściwie się zaczyna. Dotyczy to zarówno wiedzy o inwestowaniu, obsługi nieruchomości i klientów, ale także finansowania inwestycji i współpracy z bankami. Generalnie jest to rynek niedojrzały i będzie się dynamicznie zmieniał. Już pojawia się coraz więcej firm zarządzających nieruchomościami, podobnie jak budujących – przewiduje Maciej Gołębiewski.

Jednak pojawiają się oznaki zmiany:

Firmy zarządzające najmem stają się coraz popularniejsze i bardziej profesjonalne.

Powstają stowarzyszenia właścicieli nieruchomości, które promują dobre praktyki, wzory umów i reprezentują interesy inwestorów w dialogu z ustawodawcą.

Rozwija się sektor PRS (Private Rented Sector) – instytucjonalny najem, gdzie całe budynki są przeznaczone pod zarządzany wynajem.

To wszystko świadczy o tym, że rynek dojrzewa, a najem przestaje być domeną „właścicieli z przypadku”.

Inwestowanie w najem to również szereg zagrożeń, o których rzadko wspomina się w marketingowych broszurach:

Remonty i błędy wykończeniowe – największe straty inwestorzy ponoszą często nie przy zakupie, lecz przy złym remoncie.

– Można kupić tanią nieruchomość. Sztuka polega na skalkulowaniu kosztów remontu, których często nie bierze się pod uwagę. Zazwyczaj to w remonty inwestorzy wkładają najwięcej pieniędzy. Przestrzegam przed kupowaniem kiedy nie wiemy ile będziemy musieli włożyć w remont i ile on potrwa. Błędem jest też emocjonalne, okazyjne kupowanie poniżej ceny rynkowej. Jeśli mieszkanie jest wystawione w niższej cenie, zazwyczaj ma jakąś cechę, która tę cenę obniża. To kwestia znajomości kosztów inwestycji – mówi Maciej Gołębiewski.

Inwestorzy boją się lokatorów. Często słusznie, bo nieuczciwi najemcy, brak umowy, brak weryfikacji czy nieobecność właściciela może skończyć się długami, dewastacją i wielomiesięcznym procesem eksmisyjnym.

Poważnym ryzykiem jest także niepewność, co do przyszłych przepisów (np. regulacji najmu krótkoterminowego, podatków) – może ograniczyć elastyczność inwestora.

Dlatego profesjonalne przygotowanie i zarządzanie nie są luksusem, lecz koniecznością, jeśli inwestycja ma być opłacalna i bezpieczna.

Najem może być stabilnym i przewidywalnym źródłem dochodu, odpornym na inflację i rynkowe zawirowania – pod warunkiem, że traktujemy go nie jako „złotą żyłę”, lecz jako biznes. Kluczowe elementy sukcesu to:

• Długoterminowe myślenie – zapomnij o szybkim zysku.

• Liczenie, nie emocje – analizuj licznik i mianownik: przychody i koszty.

• Odpowiedni wybór niszy i najemcy – unikaj masowej konkurencji.

• Profesjonalne przygotowanie i zarządzanie – mieszkanie to usługa, nie lokata.

Dla zamożnych inwestorów najem może być świetnym elementem dywersyfikacji portfela – ale nie powinien być jego jedynym filarem. Tak jak każde aktywa, nieruchomości wymagają rozwagi, strategii i edukacji. Tylko wtedy przynoszą realne zyski – nie tylko na papierze.