Kupujący wracają na rynek. 2026 rok może bardzo zaskoczyć

Jak wskazują analitycy Otodom, w mijającym roku kluczowym impulsem dla rynku mieszkaniowego było złagodzenie polityki pieniężnej przez Radę Polityki Pieniężnej. Seria obniżek stóp procentowych poprawiła zdolność kredytową kupujących, co przełożyło się na większe zainteresowanie zakupem mieszkań.

Jednocześnie rynek pierwotny zmagał się z nadpodażą. Deweloperzy wprowadzali do sprzedaży więcej lokali, niż znajdowało nabywców. Mimo to ceny ofertowe nowych mieszkań rosły szybciej niż inflacja.

Odmiennie wyglądała sytuacja na rynku wtórnym w 2025 roku. Tam wzrost popytu szedł w parze ze spadkiem liczby dostępnych ofert. Ceny rosły, ale wolniej niż inflacja, co oznaczało względną stabilizację w tym segmencie.

Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek były również zmiany regulacyjne. Wśród nich znalazła się nowelizacja ustawy deweloperskiej dotycząca jawności cen oraz przesunięcie terminu uchwalenia planów ogólnych gmin na drugą połowę 2026 roku.

Eksperci podkreślają, że te zmiany mogą przejściowo utrudnić realizację nowych inwestycji, zwłaszcza w pierwszej połowie roku.

Zdaniem autorów raportu, w 2026 roku można oczekiwać dalszego ożywienia popytu. Będzie ono wspierane zarówno przez rosnące wynagrodzenia, jak i kolejne obniżki stóp procentowych, które mogą nastąpić już w kwietniu.

– Spodziewamy się, że w segmencie deweloperskim sprzedaż w 2026 roku będzie o około 10–15 proc. wyższa niż w 2025 roku, a ceny nowych mieszkań będą rosły w tempie inflacyjnym, czyli o około 2–3 proc. w ujęciu rocznym. Firmy deweloperskie będą w nadchodzących miesiącach uważnie dostosowywać liczbę nowych projektów do bieżących wyników sprzedaży, co doprowadzi do powolnego, ale systematycznego spadku oferty na rynku pierwotnym – ocenili eksperci.

W 2026 roku również rynek mieszkań z drugiej ręki powinien zanotować poprawę. Prognozowany wzrost sprzedaży to około 5–10 proc., przy umiarkowanym zwiększeniu liczby ofert. W tym segmencie presja cenowa może być jednak silniejsza niż na rynku pierwotnym, co oznacza, że wzrost cen może przekroczyć poziom inflacji.

Eksperci zwracają też uwagę na rosnące napięcia na rynku gruntów, wynikające z wdrażanej reformy planistycznej.

– W związku z obowiązkiem uchwalenia planów ogólnych przez wszystkie gminy w drugiej połowie roku, w pierwszym półroczu spodziewamy się paraliżu i tak już uciążliwych procedur udzielania pozwoleń na budowę. Efektem tych utrudnień będzie zapewne wyraźny wzrost cen działek budowlanych w największych polskich miastach oraz jednoczesny spadek cen nieruchomości gruntowych zlokalizowanych poza głównymi ośrodkami, w tak zwanej Polsce lokalnej – wskazali eksperci.

Źródło: PAP