Ceny mieszkań mogą się podwoić? Liczby z ostatnich 18 lat mówią więcej, niż się wydaje

Rynek nieruchomości w Polsce coraz częściej bywa określany jako dobro luksusowe. Ceny mieszkań już dziś są bardzo wysokie, a niektóre medialne zapowiedzi mówiące o ich możliwym podwojeniu w ciągu dekady tylko podgrzewają emocje. Część tych prognoz – jak się okazało – powstała przy udziale sztucznej inteligencji, co wzbudziło dodatkowe wątpliwości co do ich wiarygodności.

Czy rzeczywiście istnieją solidne podstawy do tak odważnych przewidywań? Odpowiedzi szuka Maciej Gołębiewski, ekspert rynku nieruchomości i twórca serwisu dobregonajmu.pl.

– Jeśli chcemy uczciwie odpowiedzieć na pytanie, jak mogą się zmienić ceny mieszkań do 2035 roku, musimy zacząć od fundamentu – czyli od tego, co przez ostatnie kilkanaście lat najmocniej napędzało rynek. A tym czynnikiem są wynagrodzenia – podkreśla ekspert.

Analiza danych historycznych pokazuje bardzo silną zależność między wzrostem płac a cenami nieruchomości. Wskaźnik korelacji Pearsona dla tych dwóch zmiennych wynosi aż 0,94–0,95, co oznacza niemal idealne powiązanie.

Mówiąc prościej: gdy rosły wynagrodzenia, rosły również ceny mieszkań. Gdy tempo wzrostu płac spowalniało – rynek nieruchomości reagował podobnie.

– To niezwykle rzadkie, by dwa pozornie różne wskaźniki poruszały się tak zgodnie. Dlatego analizując przyszłość cen mieszkań, nie da się pominąć historycznej relacji między zarobkami a ceną metra kwadratowego – zaznacza Maciej Gołębiewski.

Od 2006 roku przeciętne wynagrodzenie w Polsce rosło średnio o 6,9% rocznie. Oczywiście zdarzały się okresy wyjątkowe – w latach 2020–2024 dynamika płac sięgnęła nawet 12,2%, głównie pod wpływem inflacji i czynników zewnętrznych.

W tym samym czasie ceny mieszkań poruszały się w dość stabilnej relacji do wynagrodzeń. Analiza siedmiu największych miast pokazuje, że stosunek ceny metra kwadratowego do przeciętnej pensji przez większość czasu mieścił się w przedziale 1,6–1,8.

– To oznacza, że metr mieszkania kosztował zwykle równowartość nieco ponad półtorej średniej pensji. Oczywiście były wyjątki – w latach 2007–2008 relacja ta sięgnęła nawet 3,0, co było efektem bańki cenowej po wejściu Polski do UE. Jednak rynek szybko się skorygował i od około 2011 roku funkcjonuje znacznie stabilniej – wyjaśnia ekspert.

Jeśli założyć, że mechanizm pozostanie podobny, a wynagrodzenia nadal będą rosły w umiarkowanym tempie, można pokusić się o budowę scenariuszy na kolejne lata. Według prognoz Ministerstwa Finansów dynamika płac do 2035 roku ma wynosić około 5,8% rocznie.

– Gdy zestawimy takie tempo wzrostu wynagrodzeń z historyczną relacją cen mieszkań do płac, otrzymujemy różne warianty rozwoju rynku. Owszem, pojawiają się też skrajne scenariusze – nawet 300 czy 500 proc. wzrostu – ale one wynikają z nierealnych założeń i nie mają oparcia w danych – tłumaczy Maciej Gołębiewski.

Po odrzuceniu skrajności pozostają scenariusze najbardziej prawdopodobne, czyli te oparte na wieloletnich, powtarzalnych zależnościach.

– W tym najbardziej realistycznym przedziale wszystkie wyliczenia prowadzą do jednego wniosku: wzrost cen mieszkań do 2035 roku może wynieść od 80 do 100 proc. – i to właśnie ten zakres najczęściej pojawia się w analizach opartych na danych historycznych – dodaje.

Ekspert podkreśla, że nie jest to prognoza inwestycyjna ani próba przewidywania przyszłości z absolutną pewnością.

– Podwojenie cen mieszkań nie jest ani pewne, ani przesądzone. To raczej logiczny wniosek wynikający z wieloletnich zależności, a nie z intuicji czy algorytmów. Rynek może przyspieszyć, spowolnić albo zmienić kierunek – i to jest naturalne. Najważniejsze, by rozmawiać o liczbach i faktach, a nie o emocjach czy życzeniowym myśleniu – podsumowuje Maciej Gołębiewski.

Jedno jest pewne: dane z ostatnich 18 lat pokazują, że rynek nieruchomości rzadko działa przypadkowo. A zrozumienie mechanizmów, które nim rządzą, może okazać się kluczowe dla wszystkich, którzy planują zakup, sprzedaż lub inwestycję w nadchodzących latach.