Mieszkania coraz mniejsze. Ceny stoją, ale metraże topnieją

W ciągu ostatniego roku oferta deweloperska w Warszawie i Krakowie znacząco się powiększyła. W stolicy dostępnych jest obecnie 14 tysięcy mieszkań (plus 1,5 tysiąca zarezerwowanych), co oznacza wzrost o 57% rok do roku. Kraków zanotował jeszcze większy przyrost – liczba mieszkań wzrosła z 4,3 tysiąca do 9,2 tysiąca (plus 900 rezerwacji), co stanowi imponujący wzrost o 115%.

Czy to oznacza, że deweloperzy budują za dużo? Niekoniecznie.

– W Warszawie oferta na poziomie 15 tys. mieszkań jest bliska rynkowej normie z 2024 roku, a w Krakowie 9 tys. mieszkań to standardowy stan podaży, ale sprzed kilku lat. Skok w liczbie dostępnych ofert wynika raczej z realizacji w 2024 roku uzyskanych wcześniejszych zezwoleń na budowę, które zaowocowały dużą liczbą mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Natomiast to, na co warto zwrócić uwagę, to kurczenie się powierzchni nowych mieszkań. W Warszawie średni metraż lokalu oferowanego przez deweloperów spadł w ciągu 12 miesięcy z 59 m² do 56 m², a w Krakowie z 59 m² do 55 m². W efekcie, jeśli kupujący dysponuje taką samą jak rok temu sumą pieniędzy, to stać go na mieszkanie o kilka metrów mniejsze. Zatem nadal może zaspokoić swoją potrzebę mieszkaniową, ale na realnie niższym poziomie – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 960 tysięcy złotych, a w Krakowie – 900 tysięcy złotych. Chociaż wzrosty cen całkowitych wyhamowały, to nadal pozostają one na bardzo wysokim poziomie.

Dodatkowo, skoro metraże mieszkań maleją, ceny wyrażone w przeliczeniu na metr kwadratowy wciąż rosną. W Warszawie w styczniu 2025 roku zanotowano wzrost o 5% rok do roku, a w Krakowie o niemal 10%. Oznacza to, że kupujący płacą obecnie tyle samo co wcześniej, ale za mieszkania o mniejszej powierzchni.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego nie zawsze oznacza oszczędność w porównaniu do nieruchomości deweloperskich.

– Okazuje się, że rynek wtórny nie zawsze będzie opcją dla tych, którzy myślą, że mieszkania od deweloperów są z zasady droższe. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynosi 18,5 tys. zł, a w Krakowie 16,4 tys. zł, czyli więcej niż na pierwotnym. Jednym z ciekawszych choć naturalnych zjawisk jest zmiana, która dotyczy struktury wieku oferowanych na rynku wtórnym mieszkań. Około 20% mieszkań dostępnych na sprzedaż to budynki z lat 1945-1990, ale coraz więcej ogłoszeń to mieszkania wybudowane w ostatnich trzech-pięciu latach. Jesteśmy świadkami młodnienia oferty na rynku wtórnym, ponieważ coraz większy udział w rynku mają mieszkania kupione kilka lat temu od firm deweloperskich. Z uwagi na to, że ceny mieszkań rosły w tym okresie dynamicznie, ich właściciele mają uzasadnioną nadzieję, że sprzedadzą je z wysokim zyskiem – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

W obliczu rosnących cen zakupu nieruchomości coraz więcej osób zwraca się ku rynkowi najmu. Na koniec stycznia 2025 roku w Warszawie dostępnych było 6,7 tysiąca mieszkań do wynajęcia, a tylko w styczniu na portalach OLX i Otodom pojawiło się 4,5 tysiąca nowych ofert. W Krakowie liczba ta wynosiła 2,5 tysiąca lokali.

Mimo szerokiego wyboru problemem pozostają wysokie koszty najmu. W Warszawie przeciętny miesięczny czynsz wynosi 5 tysięcy złotych, co dla wielu gospodarstw domowych stanowi poważne obciążenie. W Krakowie sytuacja jest nieco bardziej korzystna – średni czynsz wynosi 3,2 tysiąca złotych.

Co ciekawe, Kraków w ostatnich miesiącach oferuje bardziej sprzyjające warunki mieszkaniowe niż Warszawa.

– Otóż w ostatnich miesiącach średnie wynagrodzenia w stolicy Małopolski przewyższają warszawskie, co przy jednocześnie niższych cenach mieszkań i tańszym najmie, daje krakowianom relatywnie lepsze warunki zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – podsumowuje ekspertka.

Źródło: Otodom

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!