Spis treści
Rynek mieszkań: bez bańki i bez ulgi cenowej
Po gorącym okresie lat 2023–2024 rynek mieszkaniowy wszedł w fazę normalizacji. Wygaszenie impulsu popytowego po „Bezpiecznym Kredycie 2%” oraz mniejsza skala programu „Kredyt 0%” sprawiły, że popyt osłabł, a kupujący zaczęli podejmować decyzje ostrożniej.
Ceny w większości dużych miast ustabilizowały się, a dynamika wzrostów wyhamowała do poziomu 2–5% rok do roku. W segmentach uznawanych za przewartościowane – takich jak mikrokawalerki czy lokalizacje peryferyjne – pojawiły się nawet korekty spadkowe. Jednocześnie, mimo oczekiwań części rynku, nie doszło do istotnej obniżki cen, co oznacza, że dostępność mieszkań dla osób o średnich i niższych dochodach pozostała bardzo ograniczona.
„Co kluczowe, wbrew wielu obawom, program „Kredyt 0%” nie napompował nowej bańki. Dzięki mniejszej skali, precyzyjnym kryteriom i rozłożeniu w czasie, instrument ten zadziałał stymulująco, lecz nie destrukcyjnie, co pozwoliło uniknąć powtórki scenariusza z 2023 roku – z korzyścią dla stabilności całego sektora.” – wyjaśnia w podsumowaniu Krystyna Helińska, wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
W najmie „droga stabilizacja” zamiast gwałtownych wzrostów
Rynek najmu w 2025 roku wszedł w fazę, którą eksperci określają jako „drogą stabilizację”. Czynsze pozostały wysokie, ale tempo ich wzrostu wyraźnie spadło. W miastach takich jak Łódź, Poznań czy Lublin obserwowano wręcz wypłaszczenie stawek, a lokalnie – pierwsze spadki ofertowe.
Inaczej wyglądała sytuacja w Warszawie i Krakowie, gdzie presja popytowa utrzymała się, choć była słabsza niż w poprzednich latach. Jednocześnie rynek najmu instytucjonalnego (PRS) rozwijał się wolniej, koncentrując się na efektywności operacyjnej i kończeniu rozpoczętych projektów. Coraz wyraźniej zaznaczył się też zwrot funduszy w stronę miast średniej wielkości, gdzie łatwiej było uzyskać wyższe stopy zwrotu.
Koniec „wolnej amerykanki” w najmie krótkoterminowym
Z pozytywnych zmian, w 2025 roku światło dziennie ujrzały pierwsze realne działania regulacyjne wobec najmu krótkoterminowego. Duże miasta – m.in. Kraków, Gdańsk i Warszawa – rozpoczęły prace nad rejestrami, limitami i lokalnymi zasadami funkcjonowania tego segmentu.
Był to sygnał wyraźnego zaostrzenia podejścia samorządów do Airbnb i podobnych modeli, co przełożyło się na rosnącą niepewność wśród operatorów i stopniowe wycofywanie części ofert z rynku.
Rynek deweloperski: płynność zamiast wolumenu
Dla branży deweloperskiej ten rok upłynął pod znakiem zarządzania ryzykiem. Nowa podaż została istotnie ograniczona, a decyzje inwestycyjne były podejmowane znacznie ostrożniej niż w poprzednich latach. Wysokie koszty wykonawstwa, niestabilny popyt oraz przewlekłe procedury administracyjne skutecznie hamowały uruchamianie nowych projektów.
W efekcie deweloperzy coraz częściej rezygnowali z segmentu popularnego, koncentrując się na mieszkaniach droższych, projektach luksusowych oraz inwestycjach typu mixed-use. Kluczową przewagą okazał się dostęp do gruntów w dobrych lokalizacjach – firmy z silnym bankiem ziemi sprzedawały stabilnie i nie musiały konkurować ceną.
Regulacje i polityka mieszkaniowa
Rok 2025 był okresem intensywnych prac legislacyjnych, ale bez natychmiastowych efektów rynkowych. Rozpoczęto prace nad nową ustawą o mieszkalnictwie, trwały konsultacje dotyczące najmu krótkoterminowego, a samorządy przygotowywały projekty TBS i SIM.
Choć ramy prawne po reformie planowania przestrzennego z 2023 roku formalnie obowiązywały, praktyka pokazała ograniczoną wydolność administracyjną wielu gmin. Braki kadrowe i długie procedury nadal pozostawały jednym z głównych hamulców inwestycji.
Kto zyskał, a kto stracił w 2025 roku
Zyskali:
najemcy długoterminowi w części miast regionalnych, gdzie czynsze się ustabilizowały,
deweloperzy z projektami w dobrych lokalizacjach,
fundusze PRS, które umocniły pozycję i rozpoczęły ekspansję do miast średnich,
samorządy aktywne w mieszkalnictwie społecznym,
kupujący gotówkowi, którzy mieli największą siłę negocjacyjną od lat.
Stracili:
osoby o średnich i niższych dochodach, dla których dostępność mieszkań nie poprawiła się,
deweloperzy z projektami na peryferiach,
inwestorzy indywidualni kupujący pod wynajem,
operatorzy najmu krótkoterminowego,
gminy nieprzygotowane kadrowo do nowych wymogów planistycznych.
Bez przełomu, ale z nową logiką rynku
„Bilans roku 2025 jest słodko-gorzki. Z jednej strony udało się opanować chaos – ceny i koszty budowy przestały galopować, a rynek zaczął się cywilizować (regulacje Airbnb, aktywność samorządów). Z drugiej strony – fundamenty wciąż są kruche. Nadal zmagamy się z luką podażową, brakiem gruntów i biurokracją, która dusi nowe inwestycje.” – podsumowuje Helińska.
