Ceny mieszkań na wstrzymaniu, ale niedługo mogą mocno rosnąć

Obecna stabilizacja cen mieszkań w największych miastach Polski może być wstępem do nadchodzącej fali podwyżek. Spadające stopy procentowe, większa dostępność kredytów hipotecznych oraz poprawa kondycji gospodarczej sprawiają, że rynek nieruchomości stopniowo przyciąga coraz więcej zainteresowanych. Zdaniem ekspertów, po okresie względnej stagnacji można spodziewać się odbudowy popytu i wzrostów cen, szczególnie w największych aglomeracjach.

W III kwartale 2025 roku średnia cena ofertowa mieszkań w siedmiu największych miastach Polski wyniosła 15,3 tys. zł za metr kwadratowy. To wyraźny spadek tempa wzrostu w porównaniu z wcześniejszymi latami. W ujęciu rocznym ceny ofertowe wzrosły jedynie o 1,6 proc., a ceny transakcyjne – zaledwie o 0,5 proc. W Warszawie odnotowano nawet spadek cen transakcyjnych o 0,1 proc., we Wrocławiu i Łodzi o ponad 1 proc., a w Krakowie aż o 2,5 proc.

– Jeszcze bardziej widoczne zmiany dotyczą cen transakcyjnych. Osłabiony popyt zwiększył skuteczność negocjacji – ceny wzrosły zaledwie o 0,5 proc. rdr., najmniej od 11 lat. W Warszawie ceny transakcyjne spadły o 0,1 proc., we Wrocławiu i Łodzi o ponad 1 proc., a w Krakowie aż o 2,5 proc. Rynek wtórny potwierdza ten trend – średni spadek w siedmiu największych miastach wyniósł 0,9 proc., a w samej Warszawie 2,7 proc. – Grzegorz Sielewicz.

Według głównego ekonomisty Colliers, Grzegorza Sielewicza, spowolnienie to wynika z ograniczonej płynności na rynku spowodowanej wciąż wysokim kosztem kredytów hipotecznych. Psychologiczny poziom 10 tys. zł za metr kwadratowy został już przekroczony w 2021 roku, jednak tempo wzrostu wyraźnie zwolniło.

Pomimo chwilowej stagnacji, eksperci przewidują odbudowę zainteresowania zakupem mieszkań. Polska gospodarka przyspiesza – w III kwartale 2025 roku wzrost PKB wyniósł 3,7 proc. rdr., najwięcej od trzech lat. Niższe stopy procentowe i zwiększona dostępność kredytów hipotecznych mają stopniowo zwiększać zdolność kredytową gospodarstw domowych, co przekłada się na większy popyt.

– Już teraz widać efekt tego zjawiska w postaci wzrostu liczby wniosków o kredyty hipoteczne. W III kwartale banki udzieliły 65 tys. nowych kredytów, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. To wynik zbliżony do okresu obowiązywania programu »Bezpieczny Kredyt 2 proc.«, który znacznie wsparł popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Colliers prognozuje, że liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych w 2025 r. będzie najwyższa od 3 lat, z czego najwięcej zostanie udzielone w ostatnim kwartale tego roku – Grzegorz Sielewicz.

Deweloperzy również reagują na rosnące zainteresowanie: w październiku wydano ponad 24 tysiące pozwoleń na budowę, co jest najwyższym wynikiem od roku. Jednocześnie koszty realizacji inwestycji nadal rosną – w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku budowa budynków wielorodzinnych była o 3,4 proc. droższa niż rok wcześniej.

– Obecna stabilizacja cen może być więc ciszą przed falą kolejnych wzrostów. Bardzo prawdopodobne jest bowiem, że spadające stopy procentowe, rosnąca dostępność kredytów i poprawa koniunktury będą stopniowo podbijać popyt, a tym samym cenę za metr kwadratowy – Grzegorz Sielewicz.

Ekspert zwraca uwagę, że mimo korzystnych prognoz, rynek pozostaje ostrożny wobec trwałości odbudowującego się popytu. Negatywne prognozy demograficzne i migracja do dużych miast będą ograniczać wzrost zainteresowania mieszkaniami do wybranych lokalizacji. Z drugiej strony, aż 34 proc. polskich gospodarstw domowych deklaruje niedostateczną powierzchnię mieszkalną, co jest jednym z najwyższych wyników w Unii Europejskiej i napędza lokalny popyt na nowe mieszkania.

Źródło: PAP