Biurowce miały dostać drugie życie. Częściej idą do wyburzenia

Choć temat „fali konwersji” budynków biurowych jest szeroko dyskutowany, realnych projektów adaptacji istniejących obiektów jest bardzo mało. Dominują wyburzenia i budowa nowych inwestycji, a nie modernizacje w formule „reuse & refurbish”. W rezultacie nowa powierzchnia biurowa w miastach powstaje w ograniczonym zakresie, a mieszkaniówka wchłania znaczną część zasobów.

– Rozmów o konwersjach jest dużo, jednak realnych przykładów takich przedsięwzięć jest na rynku niewiele. Starsze budynki biurowe są w większości przypadków wyburzane, a nie modernizowane. W ich miejsce wchodzą głównie inwestycje mieszkaniowe, co prowadzi do systematycznego kurczenia się zasobów biurowych w największych miastach, szczególnie w Warszawie – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Przykłady rzeczywistych konwersji są nieliczne. Budynek przy ul. Moniuszki 1A w centrum Warszawy ma zostać przekształcony w apartamentowiec, a obiekt przy ul. Siennickiej 29 zmienił już funkcję na mieszkaniową. Podobnie budynek Nowy Świat 2.0 powróci do funkcji residential. Warto także wspomnieć o dawnym biurowcu CPD przy ul. Cybernetyki, gdzie powstaje osiedle Esy Floresy. Jedynymi przykładami konwersji o innym charakterze jest warszawski Lipowy Office Park, gdzie jeden budynek został zaadaptowany na potrzeby Komendy Głównej Policji, a drugi zmienił funkcję na akademiki pod marką SHED Co-living.

Znacznie częściej niż modernizacje obserwowane są wyburzenia istniejących biurowców. Symbolicznym przykładem jest warszawskie Intraco przy ul. Stawki, które zostanie rozebrane i zastąpione nowym biurowcem Intraco 2 o wysokości 107 metrów. Z panoramy miasta zniknie także biurowiec Ilmet przy Rondzie ONZ, zastąpiony nową wieżą Warsaw One o wysokości 188 metrów.

W wielu przypadkach wyburzenia prowadzą do zmiany funkcji nieruchomości na mieszkalną. Po rozbiórce biurowców Saturna, Syriusza i Oriona powstanie osiedle Moderna Mokotów. Znikną również biurowce Libro Mokotów przy ul. Postępu oraz Cybernetyki Office Center. Kolejne mieszkania powstaną po wyburzeniu kompleksu Trinity One oraz pięciu biurowców przy skrzyżowaniu ulic Marynarskiej i Wynalazek. Funkcję zmieni także budynek przy ul. Konstruktorskiej 4, dawna siedziba Polkomtela.

– Decyzje o wyburzeniach zamiast modernizacji wynikają przede wszystkim z rachunku ekonomicznego. Koszt modernizacji starszych biurowców bywa wyższy niż realizacja nowych, a ich konstrukcja często uniemożliwia wdrożenie nowoczesnych rozwiązań architektonicznych i technicznych – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Przy obecnych stawkach czynszowych realizacja projektów biurowych w Polsce jest często nieopłacalna. – Nowe inwestycje blokują rekordowo wysokie koszty budowy, związane m.in. z rygorystycznymi wymogami ESG, a także ograniczenia formalne i administracyjne oraz dostęp do finansowania bankowego. Powodem, dla którego deweloperzy przestawiają się na budowę mieszkań są także znacznie niższe przychody z wynajmu biur w Polsce niż na rynkach Europy Zachodniej, podczas gdy zwrot z wynajmu mieszkań pozostaje na bardziej zbliżonym poziomie – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Obecnie czynsze prime w warszawskich biurowcach wynoszą 22–26 euro/mkw., podczas gdy w Berlinie 40–50 euro/mkw., w Barcelonie 30–36 euro/mkw., a w londyńskim West Endzie nawet 110–130 euro/mkw. Czynsze mieszkaniowe w Warszawie kształtują się na poziomie 75–90 zł/mkw., zbliżonym do stawek w Berlinie, Barcelonie czy Londynie.

– Dopóki czynsze biurowe w Polsce nie zbliżą się do poziomów zachodnioeuropejskich, konwersje biurowe będą realizowane jedynie w przypadkach obiektów o wyjątkowo dobrych parametrach wyjściowych – podsumowuje Bartłomiej Zagrodnik.

Deweloperzy wstrzymali nowe inwestycje biurowe niemal na wszystkich rynkach, a nowa podaż pozostaje skrajnie ograniczona, szczególnie w Warszawie. Obecnie w budowie znajduje się zaledwie nieco ponad 400 tys. mkw. nowych biur w całej Polsce, podczas gdy w okresie boomu deweloperskiego powstawało nawet po 800 tys. mkw. powierzchni. W stolicy planowane jest oddanie do użytkowania jedynie około 60 tys. mkw. w 2026 roku.

Popyt na powierzchnie biurowe pozostaje wysoki, zwłaszcza w Warszawie i Krakowie. Szacuje się, że w 2025 roku najemcy w największych miastach otrzymają około 1,5 mln mkw. powierzchni, podobnie jak w roku poprzednim. Rosnący deficyt nowoczesnych biur powoduje, że do gry wraca warszawski Służewiec Przemysłowy, gdzie wolne powierzchnie biurowe wynoszą 17–18% i zaczynają się ponownie wynajmować. Firmy coraz częściej decydują się na zmodernizowane biurowce na Mokotowie, gotowe płacić wyższe czynsze za dobrze skomunikowane i wysokiej jakości przestrzenie.