Spis treści
Same zarobki nie wystarczą
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wysokość pensji decyduje o możliwościach mieszkaniowych. W praktyce liczy się jednak relacja zarobków do cen lokali – to ona określa realną siłę nabywczą.
W analizie wykorzystano dane GUS dotyczące przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz informacje o średnich cenach mieszkań z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl.
– Z lipcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety, jak się okazuje, wysokie zarobki najczęściej idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są wspomniane metropolie. I na odwrót, np. w Gorzowie Wielkopolskim najniższe są zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Zdarzają się też wyjątki. Np. w Katowicach przeciętne zarobki są jednymi z najwyższych (m.in. dzięki przemysłowi wydobywczemu), a ceny – najniższych. Z kolei w Olsztynie zarobki są stosunkowo niskie, a ceny nowych mieszkań – wysokie. To świadczy o tym, że każde miasto ma swoją specyfikę. Dużo zależy np. od jego atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy też jakości życia – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Najlepszy stosunek cen mieszkań do zarobków zanotowano w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim – tam przeciętne wynagrodzenie brutto pozwalało w lipcu 2025 r. na zakup odpowiednio 0,90 i 0,89 m kw. nowego mieszkania. Dobrze wypadły również Rzeszów (0,84 m kw.) i Zielona Góra (0,79 m kw.). Z kolei w Warszawie – mimo najwyższych zarobków – średnia pensja wystarczała zaledwie na 0,59 m kw.
Największy wybór ofert: Wrocław i Katowice
Równie ważny jak poziom cen jest sam wybór. Liczba ofert na 1000 mieszkańców pokazuje, w jakim stopniu kupujący mogą „przebierać” w lokalach.
W lipcu 2025 r. najwięcej możliwości mieli nabywcy we Wrocławiu i Katowicach – po 31 ofert na 1000 mieszkańców. W Gdańsku i Krakowie wynik wyniósł 26, natomiast Zielona Góra wypadła najsłabiej – tylko 8 ofert.
– Paradoksalnie są miasta takie jak Zielona Góra czy Opole, w których mimo wysokiej dostępności mieszkań, nie ma na nie wielu chętnych. W efekcie podaż też jest niewielka. I na odwrót. Tam, gdzie popyt na mieszkania jest duży, tam ich dostępność jest słabsza z powodu wysokich cen – komentuje Marek Wielgo.
Kredyt: poprawa w skali roku
Trzecim elementem układanki jest zdolność kredytowa. Eksperci RynekPierwotny.pl policzyli, jaką powierzchnię mieszkania można kupić za kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym i 25-letnim okresem spłaty.
Dla singla wyniki wahały się od 28 m kw. w Warszawie do 42 m kw. w Gorzowie Wlkp. i Opolu. Dla rodziny „2+1” – od 53 m kw. w stolicy do 79 m kw. w miastach z najlepszym stosunkiem zarobków do cen.
– W przypadku stolicy widzimy zatem roczną poprawę na poziomie około 10 m kw. Warszawski wynik nadal pozostawia wiele do życzenia, ale jego zmiana zasługuje na uwagę – podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Przyszedł czas na ostrożny optymizm
Raport pokazuje, że w porównaniu z ubiegłym rokiem sytuacja kupujących jest nieco lepsza – głównie dzięki spadkowi średniego oprocentowania kredytów hipotecznych i poprawie relacji cen mieszkań do zarobków w wielu miastach. Różnice regionalne pozostają jednak znaczące. Rzeszów wciąż przeżywa boom mieszkaniowy, podczas gdy w takich ośrodkach jak Opole, Zielona Góra czy Gorzów Wlkp. skala rynku pozostaje ograniczona.
– Aktywność firm deweloperskich można traktować jako swoisty barometr atrakcyjności danego terenu dla młodych osób – podsumowuje Andrzej Prajsnar.
