Na takie mieszkanie stać singla, parę i parę z dzieckiem

Polska wyróżnia się na tle Unii Europejskiej wysokimi kosztami kredytów hipotecznych. Mimo to liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkań na kredyt rośnie. W lutym 2025 roku Biuro Informacji Kredytowej (BIK) odnotowało wzrost liczby wniosków o kredyt mieszkaniowy o 17% w porównaniu do stycznia. To także o 17% więcej niż średnia miesięczna z 2024 roku.

Wzrost liczby udzielanych kredytów przekłada się na ożywienie na rynku nieruchomości. W 12 z 18 miast wojewódzkich odnotowano wzrost sprzedaży nowych mieszkań. Szczególnie dynamiczny rozwój rynku zauważono w Rzeszowie, gdzie liczba zawartych umów deweloperskich w lutym była dwukrotnie wyższa niż średnia z czwartego kwartału 2024 roku.

– Wygląda na to, że w bankach i biurach sprzedaży firm deweloperskich pojawiły się osoby, które odkładały decyzję o zakupie nowego mieszkania w oczekiwaniu na preferencyjny kredyt. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pozbawiło je reszty złudzeń, bo zapowiedziany program „Klucz do mieszkania” ma zapewnić wsparcie wyłącznie tym kredytobiorcom, którzy kupią swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Eksperci z RynekPierwotny.pl przeprowadzili analizę zdolności kredytowej dla trzech grup: singli, par bezdzietnych oraz rodzin z dzieckiem. Analiza opierała się na kilku założeniach, w tym na 25-letnim okresie spłaty kredytu, 20% wkładzie własnym oraz umowie o pracę na czas nieokreślony.

Założono także, że każdy dorosły członek wspomnianych gospodarstw domowych otrzymuje 85% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. Dlaczego nie 100%?

– Problem w tym, że opóźnienia związane z publikacją przez GUS danych o medianach płacowych, nie pozwalają na wykorzystanie w analizie medianowych wynagrodzeń uwzględniających dodatkowo mikrofirmy i „budżetówkę”. Stąd obniżka przeciętnej płacy o 15% - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na podstawie tych założeń eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli zdolność kredytową poszczególnych gospodarstw domowych, a następnie powiększyli ją o dwudziestoprocentowy wkład własny.

Zdolność kredytowa różni się w zależności od miasta, co jest efektem zróżnicowanych poziomów zarobków. Na przykład, singiel z Białegostoku może liczyć na zakup mieszkania za maksymalnie 332 631 zł, podczas gdy w Krakowie ta kwota wynosi 482 083 zł.

– Tak duża różnica maksymalnej ceny możliwego do zakupu lokum jest oczywiście skutkiem sporej rozbieżności płacowej między Krakowem oraz Białymstokiem. W podobny sposób można wyjaśnić fakt, że Warszawa nie cechuje się najwyższym wynikiem. Stołeczne miasto w przypadku wynagrodzeń z sektora przedsiębiorstw już od pewnego czasu przestało być niekwestionowanym liderem – przyznaje Andrzej Prajsnar.

Oferta nowych mieszkań różni się znacznie w zależności od lokalizacji. W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Łódź, wybór jest szeroki, natomiast w mniejszych ośrodkach, jak Opole czy Zielona Góra, oferta jest ograniczona. W Zielonej Górze nowe mieszkania z ceną do 364 tys. zł można policzyć na palcach jednej ręki. Niewielki wybór na rynku pierwotnym mają też przeciętnie zarabiające singielki i single w Białymstoku (tylko 21 lokali z ujawnioną ceną do ok. 333 tys. zł), Toruniu (24), Opolu (36), Kielcach (55), Gorzowie Wielkopolskim (71), Rzeszowie (102), czy Olsztynie (127). Możliwe jednak, że statystyki nie obejmują małych inwestycji deweloperskich.

– Niska dostępność kredytowa mieszkań z pewnością jest jedną z przyczyn ucieczki młodych do większych miast, gdzie łatwiej o pracę, która umożliwia zakup własnego M. W niektórych mniejszych miastach do wyboru jest tańszy rynek wtórny, ale na nim znajdziemy lokale w bardzo różnym stanie – komentuje Marek Wielgo.

Łódź wyróżnia się jako miasto z dużym wyborem mieszkań dla singli. W ofercie deweloperów znajduje się ponad 1,1 tys. mieszkań z ceną poniżej 395 tys. zł. Podobnie sytuacja wygląda w Gdańsku (532 lokale), Lublinie (470), Poznaniu (436) czy Katowicach (425).

W miastach wojewódzkich single mogą sobie pozwolić głównie na dwupokojowe mieszkania, choć w niektórych lokalizacjach dostępne są także trzypokojowe. W Łodzi dostępnych jest 14 takich lokali, a w Gdańsku 11.

Pary bezdzietne są w najlepszej sytuacji, jeśli chodzi o zdolność kredytową i wybór mieszkań. W Warszawie dostępnych jest ponad 9,9 tys. mieszkań z ceną poniżej 998 tys. zł. W mniejszych miastach, jak Opole (96 lokali za kwotę nieprzekraczającą 794 tys. zł), oferta jest ograniczona, ale nadal dostępna. Z kolei w Bydgoszczy dysponując kwotą ok. 764 tys. zł, można wybierać wśród niemal 2,2 tys. lokali. W zasięgu przeciętnie zarabiających par jest bardzo dużo mieszkań trzypokojowych, a w kilku miastach (np. w Łodzi, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu czy Katowicach) także czteropokojowych i większych.

Rodziny z dzieckiem mają nieco mniejszą zdolność kredytową, co ogranicza ich wybór mieszkań. W Warszawie mogą liczyć na zakup mieszkania za maksymalnie 940 tys. zł, co daje dostęp do blisko 9,1 tys. lokali.

Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl sugerują, że część potencjalnych nabywców może zrezygnować z zakupu nowego mieszkania na rzecz używanego. Powodem jest zapowiadana przez rząd dopłata do kredytu. Jednak w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, poszukiwania na rynku wtórnym mogą być utrudnione przez limit ceny metra kwadratowego, wynoszący 11 tys. zł/mkw. W praktyce oznacza to, że dostępne będą głównie duże mieszkania lub lokale na obrzeżach miast, często w złym stanie technicznym.

Dodatkowym wyzwaniem są regulacje związane z polityką klimatyczną, które wymuszą kosztowne remonty, w tym termomodernizację. Właściciele mieszkań, którzy nie będą w stanie sfinansować takich prac, mogą spodziewać się wyższych rachunków za ogrzewanie.

W mniejszych ośrodkach, gdzie oferta używanych mieszkań jest większa niż nowych, a ceny są jeszcze stosunkowo niskie, dopłata do kredytu może zachęcić do pozostania w danym mieście. To mogłoby zahamować proces wyludniania się tych obszarów. Jednak sprzedający mogą dostosować ceny do zakładanego limitu 10 tys. zł/mkw. co może prowadzić do wzrostu cen najtańszych mieszkań.

Program Pierwsze Klucze, który zakłada limitowanie liczby udzielanych kredytów, wprowadza zasadę „kto pierwszy, ten lepszy”. Może to dodatkowo wpłynąć na wzrost cen mieszkań, zwłaszcza tych najtańszych.

Źródło: RynekPierwotny.pl

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!