Strach przed wojną wstrzymuje zakupy. Na nieruchomościach można stracić

Narastające napięcia geopolityczne, związane głównie z toczącą się wojną za wschodnią granicą, sprawiają, że kwestia bezpieczeństwa cywilnego Polaków coraz mocniej wkracza do debaty publicznej i gospodarczej. Staje się też jednym z głównych tematów analiz rynkowych. Analitycy portalu RynekPierwotny.pl podjęli próbę odpowiedzi na pytanie, jak wzrost niepewności i obaw o pokojową przyszłość kraju, a w końcu narastający strach o własne bezpieczeństwo, mogą wpływać na decyzje nabywców oraz inwestorów na rynku nieruchomości, a co za tym idzie – na rozwój koniunktury w rodzimej mieszkaniówce.

Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak wszelkie inne segmenty gospodarki czy rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym i to w pełnym słowa tego znaczeniu. Istnieje ścisły związek koniunktury gospodarczej z koniunkturą na rynku nieruchomości, która zależy od szeregu czynników bezpośrednio związanych z gospodarką.

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, można tu wymienić choćby aktualne tempo wzrostu gospodarczego, wskaźniki bezrobocia, wysokość wynagrodzeń, poziom stóp procentowych, czy wreszcie sentyment uczestników rynku nieruchomości, a nawet cykliczność demograficzną, czyli wyże i niże demograficzne. Wiele wskazuje na to, że obecnie do czynników mogących wpływać na rynkową cykliczność należy dopisać wielkimi literami sytuację geopolityczną i jej perspektywy rozwoju.

Licząc od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych właściwość cykliczności. Łatwo zauważyć, że od 2004 roku zaliczył on już następujące po sobie fazy dynamicznego ożywienia z boomem i szczytem w 2008 roku, a następnie spowolnienia w latach 2009–2013, trwające równo po 55 miesięcy. Z kolei od 2014 roku obserwujemy trwające już z górą dekadę ożywienie koniunkturalne, które już od połowy ubiegłego roku ulega wyraźnemu wyhamowaniu.

– Pytanie, czy może to oznaczać początek cyklicznego spowolnienia koniunktury, zapowiadającego nadchodzącą fazę kryzysu z finalną depresją – zauważa ekspert.

Ostatni raz krajowy rynek mieszkaniowy borykał się z tego typu sytuacją kilkanaście lat temu, czyli na tyle długi okres czasu, że mógł sprawiać wrażenie niekończącego się boomu w mieszkaniówce, skutkującego praktycznie niesłabnącym popytem windującym ceny mieszkań na kolejne rekordowe poziomy.

– Dekada mieszkaniowej prosperity to efekt kilkuletniego okresu bliskich zeru stóp procentowych, setek miliardów złotych transferów socjalnych, windowania płacy minimalnej, a za nią średniej krajowej, kolejnego programu dopłat do hipotek BK2%, dostępności gruntów inwestycyjnych, wreszcie pędzącej gospodarki i utrwalonego w czasie niskiego bezrobocia – wylicza ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Niestety nic nie trwa wiecznie i uczestnicy rynku nieruchomości prędzej czy później będą musieli sobie przypomnieć o rynkowej cykliczności. Pytanie, czy to już jest ta chwila i czy tym razem czynnikiem destrukcyjnym koniunktury rynku mieszkaniowego będą nie tyle pogarszające się parametry gospodarki czy rynku pracy, co zdecydowanie rosnące napięcie sytuacji geopolitycznej, związanej w decydującym stopniu z wojną w Ukrainie.

W ostatnich tygodniach internet wręcz zaroił się od publikacji w formie opinii, porad czy sondaży dotyczących ryzyka przeniesienia się konfliktu zbrojnego na teren Polski ze wszelkimi tego konsekwencjami. Pojęcie „wojny” jest w ich ramach wymieniane we wszystkich przypadkach, co może sugerować nieuchronność najbardziej pesymistycznego rozwoju sytuacji.

– Punktem zapalnym stała się sytuacja z 10 września, czyli nocnego wtargnięcia do Polski rosyjskich dronów, które uświadomiło rodzimej opinii publicznej stan rosnącego zagrożenia. W ostatnim czasie wypowiedzi czołowych rodzimych polityków czy wysokich rangą wojskowych zdają się potwierdzać stan przyśpieszonego wzrostu zagrożenia kraju inwazją ze wschodu. Być może media jeszcze nie osiągnęły tym samym stanu typowej psychozy wojennej, ale są zapewne na najlepszej do takowej drodze – komentuje ekspert.

Jak podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl, publikowane ostatnio badania sondażowe, komunikujące rosnący optymizm deweloperów mieszkaniowych, nie znajdują potwierdzenia w rynkowych statystykach.

– Sprzedaż nowych mieszkań w ostatnich miesiącach wyraźnie zatraciła swój spektakularny trend wzrostowy, a ich ceny zdecydowanie wyhamowały progres, co w wybranych lokalizacjach oznacza już realne spadki stawek w relacji rok do roku – zauważa Jarosław Jędrzyński.

Utrzymująca się na rekordowych poziomach deweloperska oferta jest głównym powodem ograniczania nowych inwestycji. W efekcie zaznacza się graniczący już z załamaniem statystyk regres danych GUS mieszkań rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę.

– Można to uznać za dość wiarygodne ostrzeżenie przed nadchodzącą dekoniunkturą – ocenia ekspert.

Jak dodaje, obowiązująca od przyszłego roku ustawa schronowa, poza efektem psychologicznym, podbije koszty budowy we wciąż jeszcze nie do końca określonym wymiarze, co trudno będzie deweloperom przerzucić na nabywców.

– Jednym z nowych wyzwań stanie się także wywindowanie podatku bankowego do poziomu 30 proc., które wymusi wyraźne podniesienie marż bankowych nie tylko dla kredytów mieszkaniowych, ale wszystkich innych z deweloperskimi włącznie. To osłabi efekt ewentualnych kolejnych obniżek stóp procentowych z dość oczywistym skutkiem dla rynkowej koniunktury – ostrzega Jędrzyński.

Niepokój budzi również dyskusja o 30-krotnym podniesieniu podatku od pustostanów czy wprowadzeniu podatku katastralnego.

– Wprowadzenie klasycznego opodatkowania nieruchomości podatkiem od wartości katastralnej to melodia raczej dość odległej przyszłości, ale jest wielce prawdopodobne, że już w przewidywalnej perspektywie rynek doczeka regulacji wprowadzającej progresję podatku od nieruchomości w przypadku posiadanie większej ilości mieszkań – zaznacza ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Docierające z rynku sygnały wskazują na pogłębiającą się ostrożność strony popytowej zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

– Rośnie udział osób, które odkładają decyzję o zakupie, wskazując jako powód niepewność geopolityczną i gospodarczą – mówi Jędrzyński.

Szczególnie wyraźnie widać to wśród inwestorów, którzy coraz częściej rozważają przeniesienie zakupów poza granice Polski lub sprzedaż części portfela.

– Jeśli tylko jakaś dość znacząca część tych lokali trafiłaby jednocześnie na rynek w efekcie reakcji emocjonalnej wywołanej szokiem podażowym ich właścicieli, mogłoby to uruchomić kryzysogenny efekt domina – ostrzega ekspert.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, potęgowanie w mediach wojennej psychozy, z której pierwszymi symptomami rynki już są zmuszone się mierzyć, może w przyszłości doprowadzić do eskalacji niepewności i wyprzedaży aktywów.

– Na razie warszawska giełda zareagowała na sytuację z 10 września tylko chwilowym osłabieniem, jednak obiecująco rozwijająca się jeszcze niedawno hossa została tymczasem na dobre zastopowana – podkreśla ekspert.

WIG-Nieruchomości, mimo że odnotował w tym roku wzrost o 30 proc., nie jest w pełni reprezentatywny dla całej branży.

– Trudno oczekiwać, że w okolicznościach znacznego pogorszenia koniunktury sprzedażowej pierwotnego rynku mieszkaniowego, wyceny nawet najbardziej renomowanych deweloperów giełdowych uda się utrzymać na obecnych poziomach – ocenia Jędrzyński.

W jego opinii scenariusze dla rynku rozciągają się od względnie pozytywnych – w razie zakończenia wojny – po bardzo pesymistyczne, zakładające zapaść koniunkturalną w przypadku eskalacji konfliktu.

– Rodzima mieszkaniówka wchodzi w okres, w którym utrwalona przez ostatnie lata w świadomości rodaków zasada, według której na nieruchomościach nie da się stracić, może zostać zdecydowanie zachwiana, nie tylko przez koniunkturalną rynkową cykliczność, ale także przez strach i regulacje związane z bezpieczeństwem państwa i jego obywateli – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.