Spis treści
Stabilność sprzedaży w największych miastach
Według danych przedstawionych w raporcie JLL, sprzedaż mieszkań w największych miastach Polski utrzymuje się na niskim, ale stabilnym poziomie. W Warszawie deweloperzy sprzedają średnio około 3 tys. lokali kwartalnie. W miastach takich jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto sprzedaż waha się między 1,4 a 1,5 tys. mieszkań, choć w pierwszym kwartale tego roku w Krakowie i Wrocławiu sprzedaż spadła do 1,3 tys. Najsłabszy popyt odnotowano w Łodzi, gdzie kwartalnie sprzedaje się mniej niż tysiąc mieszkań.
Kluczowym czynnikiem wpływającym na sytuację na rynku mieszkaniowym są stopy procentowe. Ich wysoki poziom, który nie zmieniał się w minionym roku, jest jednym z głównych powodów niskiej sprzedaży. Wysokie stopy procentowe oznaczają nie tylko wyższe raty, ale przede wszystkim obniżają zdolność kredytową klientów banków. W rezultacie wielu potencjalnych nabywców musiało odłożyć decyzję o zakupie mieszkania.
Oczekiwania na obniżenie stóp procentowych
Oczekiwanie na nowe propozycje dopłat odsuwało w czasie zakup mieszkania w przypadku nabywców pierwszych mieszkań. Pozostali mogli zastanawiać się nad ewentualnymi spadkami cen mieszkań, o których było głośno. Warto wspomnieć także o odczuciach i emocjach, które budzi sytuacja geopolityczna. W niespokojnych czasach ważne decyzje są odraczane – wskazała Aleksandra Gawrońska z JLL.
Od połowy 2024 roku, po wygaśnięciu programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", rośnie zainteresowanie potencjalnych nabywców, szczególnie w największych miastach. Według portalu RynekPierwotny.pl, w pierwszym kwartale tego roku liczba zapytań od użytkowników osiągnęła rekordowy poziom, o 31 proc. wyższy niż w najbardziej aktywnym miesiącu trwania programu dopłat. Nowa grupa nabywców dopiero rozpoczyna swoje poszukiwania i zapoznaje się z rynkową ofertą.
Wyzwania dla stabilności rynku mieszkaniowego
Jak wskazali autorzy raportu, wyzwaniem dla stabilności rynku mieszkaniowego jest stosunek liczby dostępnych mieszkań do wielkości sprzedaży. Czas wyprzedaży oferty pogorszył się na większości rynków, a Kraków i Wrocław dołączyły do miast z wyraźną nadpodażą. Przy obecnym tempie sprzedaży, wyprzedanie bieżącej oferty na czterech największych rynkach: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi trwałoby dwa lata. Jedynie w Warszawie i Trójmieście obecna oferta pozostaje zbliżona do rocznej sprzedaży, co wskazuje na poziom bliski równowagi rynkowej.
Kluczową rolę odegrają decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące obniżek stóp procentowych. Niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost liczby zakupów finansowanych kredytem. Równocześnie, nabywcy dysponujący gotówką mogą zacząć obawiać się zamykającego się +okienka promocji+ i zdecydować się na zakupy, zanim ceny zaczną rosnąć. Proces ten ma szanse zacząć się najwcześniej w Warszawie i Trójmieście – wskazał Kazimierz Kirejczyk z JLL.
Geopolityka i zmieniające się preferencje nabywców
Nie bez znaczenia pozostają również czynniki geopolityczne, takie jak potencjalny rozejm na Ukrainie, który mógłby poprawić poczucie bezpieczeństwa zarówno osób kupujących dla siebie, jak i inwestorów. Autorzy raportu zwrócili uwagę, że znacznym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone poza centralnymi dzielnicami. Dziewięciu na dziesięciu poszukujących mieszkań w siedmiu największych miastach Polski koncentruje się na lokalizacjach na obrzeżach i w dzielnicach lokalizowanych między obrzeżami a centrum.
mianie uległy też motywacje zakupowe. O ile jeszcze dwa lata temu znaczący część popytu kreowali inwestorzy, dziś ich aktywność wyraźnie spadła – co jest efektem wysokich kosztów finansowania, stagnacji na rynku najmu i ograniczonej rentowności. W efekcie obserwujemy coraz większą liczbę nabywców poszukujących nieruchomości z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych - przekazał Jan Dziekoński z portalu RynekPierwotny.pl.
Na warszawskim rynku nieruchomości wśród kupujących dominują single i bezdzietne pary, stanowiąc ponad 56 proc. wszystkich klientów. To wzrost o 11 punktów procentowych w porównaniu z rokiem 2023. Najczęściej interesują ich mieszkania dwu- lub trzypokojowe, o powierzchni od 30 do 70 m kw. Z kolei rodziny coraz częściej rozglądają się za większymi lokalami z co najmniej czterema pokojami.
