Spis treści
Single i nowy styl życia dominują w polskich miastach
W dużych polskich miastach zmienia się zarówno podejście do życia w pojedynkę, jak i oczekiwania wobec własnego mieszkania. Współczesny obraz miejskiego singla to coraz częściej świadoma decyzja mieszkaniowa, łącząca komfort, elastyczność i nowoczesność. W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera segment mikrokawalerek - nie tylko jako odpowiedź na rosnące ceny nieruchomości, ale również jako symbol nowego stylu życia.
Styl życia osób żyjących solo w aglomeracjach miejskich ewoluuje pod wpływem wielu czynników: wzrostu cen mieszkań, dynamicznego rynku pracy, rosnącej mobilności oraz zmieniających się oczekiwań wobec komfortu i niezależności.
Single coraz częściej traktują własne mieszkanie jako inwestycję w siebie – stabilny azyl i punkt odniesienia, a nie tylko etap przejściowy. Dla wielu oznacza to przestrzeń, która nie obciąża budżetu, nie ogranicza mobilności, a jednocześnie daje poczucie bezpieczeństwa i własności. Mniejszy metraż nie jest już kompromisem, lecz świadomym wyborem dopasowanym do realiów współczesnego życia.
Trend mikrokawalerek to symbol
Dla singli – studentów, młodych profesjonalistów, osób pracujących zdalnie lub w trybie hybrydowym – mikrokawalerka staje się wyrazem nowoczesnego stylu życia. Dane rynkowe potwierdzają rosnące zainteresowanie tym segmentem:
W 2025 r. mieszkania poniżej 25 m² stanowiły blisko 2 % wszystkich ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym, a na rynku najmu ich liczba wzrosła o 7 % rok do roku.
Wśród mieszkań jednopokojowych segment ten stanowił kilkanaście procent całkowitego popytu na rynku wtórnym.
W miastach takich jak Kraków ceny mikrokawalerek w atrakcyjnych lokalizacjach kształtują się obecnie średnio w przedziale 11–14 tys. zł/m², przy czynszach od 2 400 do 3 000 zł miesięcznie, co daje stopę zwrotu brutto rzędu 6–10 % rocznie.
Styl życia decyduje o zakupie
Decyzja singla o zakupie mieszkania coraz rzadziej zależy wyłącznie od metrażu i ceny. Kluczowe stają się: lokalizacja, dostępność komunikacji, bliskość usług, jakość życia oraz możliwość elastycznej zmiany w przyszłości.
Dla singli najważniejsze są: dobra lokalizacja – najlepiej blisko centrum lub z dogodnym dojazdem, funkcjonalny układ, niski poziom formalności oraz potencjał wynajmu w przyszłości. Mikrokawalerki doskonale odpowiadają na te potrzeby – są przystępne cenowo, łatwe w utrzymaniu i dobrze się wynajmują. To nie jest rozwiązanie tymczasowe, lecz stabilny wybór zgodny z miejskim stylem życia - tłumaczy Anna Pyzik, ekspertka firmy Inplus New Home i pośrednik nieruchomości.
Zmienia się również hierarchia wartości: większa mobilność zawodowa, praca zdalna, mniejsze przywiązanie do „dużego mieszkania na całe życie” oraz rosnące znaczenie lokalizacji sprawiają, że mikrokawalerka staje się naturalnym wyborem – nie kompromisem, ale świadomą decyzją.
Mieszkanie jest inwestycją i zabezpieczeniem
Choć decyzje singli wynikają z indywidualnych potrzeb, z perspektywy rynku mikrokawalerki pełnią także rolę inwestycyjną. Rentowność najmu większych mieszkań w dużych miastach spadła do poziomu 3–4 % rocznie, podczas gdy w mniejszych lokalizacjach i przy mikrokawalerkach nadal można osiągnąć 8–10 %. Niższy próg wejścia i łatwiejsze zarządzanie sprawiają, że są one atrakcyjne również dla inwestorów indywidualnych. Dla singla oznacza to, że zakup własnej mikrokawalerki może łączyć komfort codziennego życia z elementem finansowego zabezpieczenia – to inwestycja w siebie, przyszłość i niezależność.
Przepisy utrudniają
Rozwój rynku mikrokawalerek nie jest pozbawiony wyzwań. Zmieniające się przepisy budowlane, presja regulacyjna (m.in. wymóg minimalnej powierzchni lokalu 25 m²) czy konieczność zapewnienia wysokiego standardu życia – to realne aspekty, które muszą brać pod uwagę zarówno inwestorzy, jak i nabywcy.
Single oczekują dziś nie tylko własności i dobrej lokalizacji, lecz także komfortu, estetyki i możliwości elastycznej zmiany w przyszłości. Mikrokawalerka nie jest więc „mniejszym mieszkaniem” – to nowoczesna, praktyczna odpowiedź na potrzeby współczesnych mieszkańców miast.
Regulacja, która zmieniła wszystko
Na początku lat 90., gdy w przepisach techniczno-budowlanych pojawił się zapis: „Samodzielny lokal mieszkalny musi mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej.” Oficjalny powód? „Dbanie o komfort życia obywateli”.
To była decyzja ustawiająca rynek pod interes największych firm – komentuje Anna Pyzik, pośrednik z Inplus New Home. – Małe, kompaktowe mieszkania mogłyby być w zasięgu finansowym tysięcy osób. Ale zniknęły z rynku, bo deweloperzy zarabiają znacznie więcej na dużych metrażach.
Wprowadzenie minimalnego progu metrażowego zbiegło się w czasie z dynamicznym rozwojem dużych firm deweloperskich. Był to czas, kiedy kapitał zagraniczny i prywatne fundusze zaczynały kształtować rynek nieruchomości w Polsce. I właśnie wtedy administracyjna granica 25 m² stała się dla nich idealnym narzędziem:
większy metraż = wyższa cena,
większy metraż = większa marża,
większy metraż = eliminacja konkurencji ze strony tanich kawalerek dostępnych dla ludzi z mniejszym budżetem.
W efekcie Polska stała się jednym z najdroższych krajów w Europie w relacji ceny za m² do zarobków.
Europa pozwala ludziom wybierać
W innych krajach minimalne progi, jeśli w ogóle istnieją, są znacznie niższe:
Francja: 9 m² dla jednej osoby.
Wielka Brytania: brak centralnego limitu, popularne są mieszkania 15–22 m².
Niemcy: w wielu landach dopuszczalne są mieszkania od 18 m².
Austria, Czechy, Estonia: brak odgórnych ograniczeń metrażu – liczy się funkcjonalność.
Japonia i Korea Południowa: pełnoprawne mikromieszkania od 10 m².
Czy chroni 25 m²?
Zdaniem wielu ekspertów, obecna regulacja nie zapewnia komfortu życia. Nie chroni też jakości mieszkań, bo czy 26 m² gwarantuje lepsze warunki niż 23 m²? A może to jedynie linia odcięcia, która skutecznie eliminuje tańsze opcje z rynku.
Brak mniejszych, kompaktowych mieszkań podbija ceny wszystkich pozostałych segmentów rynku. A ci, którzy nie są w stanie zapłacić kilkuset tysięcy za kawalerkę, skazani są na wynajem lub kredyt zadłużający ich na dekady.
Warto zadać sobie pytanie: dlaczego w latach 80. można było mieszkać w kawalerkach 21–23 m², a dziś jest to zakazane? I dlaczego w innych krajach Europy nikt nie wprowadza tak wysokiego minimalnego progu?
Czas na publiczną debatę
Dziś, w obliczu rosnących cen nieruchomości, wraca pytanie: dla kogo pisane są przepisy o 25 m²?
Czy rzeczywiście chodzi o dobro mieszkańców, skoro w całej Europie podobne ograniczenia nie obowiązują? Czy może, jak twierdzą eksperci, jest to regulacja stworzona przez i dla lobby deweloperskiego, które dzięki niej od lat winduje ceny i marże?
Coraz więcej środowisk apeluje o zniesienie tej sztucznej bariery.
Styl życia singli w polskich miastach ulega głębokiej transformacji. Coraz częściej nie jest to okres przejściowy, lecz stabilna i świadoma forma życia, w której liczy się autonomia, mobilność i poczucie bezpieczeństwa. W tym kontekście własne – nawet niewielkie – mieszkanie nabiera wyjątkowego znaczenia: jako bezpieczny start, przestrzeń rozwoju i inwestycja w siebie.
