Skoro jest tak dobrze, to dlaczego jest tak źle? To hamuje rynek nieruchomości

Statystyki ekonomiczne monitorowane przez Big Data RynekPierwotny.pl wydają się sprzyjać rynkowi nieruchomości. Polska, z dynamiką realnego PKB przekraczającą 3% od ponad roku, znajduje się w czołówce państw UE. Inflacja ustabilizowała się zgodnie z celami NBP, a stopy procentowe zostały obniżone o jeden punkt procentowy, co znacznie poprawia dostępność kredytów - w porównaniu do zeszłego roku dostępność kredytowa mieszkań wzrosła o 20%. Co więcej, ceny nieruchomości nie rosną, a na rynku wtórnym widoczna jest wręcz korekta cen, co w połączeniu z rosnącymi płacami realnymi sugeruje lekki spadek cen nieruchomości.

Spodziewano się, że te pozytywne zmiany wpłyną na wzrost sprzedaży mieszkań, zwłaszcza że zniknęły plany wprowadzenia dopłat do kredytów – oczekiwanie na nie mogły hamować decyzje zakupowe. Jednak, mimo korzystnych uwarunkowań makroekonomicznych, sprzedaż nieruchomości pozostaje bez większych zmian.

Analizując dane z 7 największych rynków nieruchomości, odnotowano wzrost sprzedaży o około 13% w 2025 roku względem drugiej połowy 2024 roku, jednak wciąż są to wartości zdecydowanie niższe niż w rekordowych latach 2019 czy 2021. Dodatkowo wraz z rosnącą podażą nowych lokali, czas wyprzedaży oferty wydłużył się do 6,5 kwartału na koniec sierpnia 2025 roku.

Chociaż wskaźniki makroekonomiczne są bardziej niż korzystne, sytuacja na rynku pracy nie sprzyja nastrojom optymizmu. Zarówno obiektywne dane, jak i subiektywne odczucia pracowników wpływają negatywnie na decyzje zakupowe konsumentów.

– Subiektywne odczucia konsumentów mają często większe znaczenie dla ich decyzji ekonomicznych, niż twarde statystyki, co bada ekonomia behawioralna. Dość naturalnie różne obawy – o sytuację osobistą, o pracę, otoczenie gospodarcze, czy geopolityczne - mogą wstrzymywać tak doniosłe życiowo zakupy, jak nabycie nieruchomości, zwłaszcza na kredyt. – tłumaczy Jan Dziekoński, head of market insights, RynekPierwotny.pl.

Od początku 2024 roku badania GUS pokazują pogorszenie nastrojów konsumentów, które utrzymuje się także w 2025 roku. Obawy przed wzrostem bezrobocia wpływają na ostrożność przy zakupach nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w stagnacji sprzedaży w sektorze deweloperskim. Jednak ta ostrożność paradoksalnie zmusza Polaków do oszczędzania, co może w przyszłości przyczynić się do ponownego wzrostu popytu na nieruchomości.

– To jeden z powodów anemicznego tempa sprzedaży na rynku deweloperskim. Nie ma jednak tego złego, co nie mogłoby wyjść na dobre. Ostrożność i obawy Polaków zderzają się obecnie z niską inflacją i dodatnim wzrostem płacy realnej. W efekcie nasi rodacy do ponad roku pozytywnie i coraz lepiej oceniają swoje możliwości oszczędzania. Środki te w pewnej mierze stanowią odłożony popyt, także dla rynku nieruchomości. Jeśli obawy o rynek pracy znikną, to oszczędności te mogą zasilić między innymi rynek nieruchomości – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Bezrobocie w Polsce wciąż jest niskie w porównaniu z innymi krajami UE, jednak notuje się wzrost w porównaniu z poprzednimi latami. Rejestracja bezrobotnych wskazuje na wartość 5,6% we wrześniu 2025, podczas gdy stopa bezrobocia według Badań Aktywności Ekonomicznej Ludności wyniosła 2,8% w drugim kwartale 2025.

– To nadal bardzo niski poziom bezrobocia, ale jest zauważalnie wyższy od poprzednich lat. Nie wziął się on z niczego. Inne wskaźniki rynku pracy pokazują przede wszystkim mniejszy popyt na pracę. Spada liczba nowych ogłoszeń o pracę, spada liczba zatrudnionych osób, utrzymuje się za to ciągła aktywność sektora prywatnego i publicznego w zakresie zwolnień grupowych, rośnie liczba długotrwale bezrobotnych, a także bezrobotnych poniżej 25 roku życia. Choć ekonomiści powiedzieliby, że obiektywnie jest nadal dobrze na tle historii, to nagłówki prasowe, media społecznościowe i prywatne rozmowy mogą wywoływać inne odczucia. A to często wystarczy do odwlekania decyzji zakupowych – mówi ekspert.

Struktura demograficzna, migracja oraz zmiany w polityce płacowej to dodatkowe czynniki wpływające na sytuację zatrudnienia w Polsce.

Zmniejszony popyt na pracę przekłada się na wolniejszy wzrost płac nominalnych, który od 2022 roku był dynamiczny. Rok 2025 przyniesie jednocyfrową dynamikę wzrostu wynagrodzeń, co pierwszy raz od dłuższego czasu ma miejsce. Prognozy wskazują, że do 2026 roku wzrost płac również będzie umiarkowany, co wpłynie na zdolność kredytową Polaków.

Chociaż niższa dynamika płac może być problemem dla pracowników i kredytobiorców, Jan Dziekoński zauważa potencjalne korzyści. Jest to niższa inflacja, co może wspierać obniżenie stóp procentowych oraz kosztów kredytów. Spadek dynamiki płac wpływa również na mniejsze obciążenia kosztów robocizny i materiałów budowlanych, co w długim okresie może korzystnie oddziaływać na rynek nieruchomości.

– Niska dynamika nominalnych płac pewnie nie ucieszy pracowników, a tym bardziej potencjalnych kredytobiorców. Z perspektywy zdolności kredytowej wzrost płacy nominalnej należał do najważniejszych – obok kosztów kredytów – czynników zwiększających siłę nabywczą osób zaciągających hipoteki. Moim zdaniem jest jednak więcej pozytywów tej sytuacji. Niższy wzrost płac to niższa inflacja, zwłaszcza usług, a to może sprzyjać obniżaniu stóp procentowych i kosztów kredytów. Październikowa obniżka stóp procentowych przez RPP – trochę zaskakująca – mogła być częściowo motywowana słabością rynku pracy. To także niższa presja na koszty robocizny i materiałów budowlanych. GUSowski wskaźnik „inflacji” kosztu budowy budynków spadł już do niecałych 3%. Przy trwającej deflacji cen materiałów koszty budowy w najbliższym roku pozostaną niezmienione, a może nawet spadną. To wreszcie niższa presja popytowa, co możemy odczuć zwłaszcza na rynku najmu w postaci niskiej dynamiki czynszów. – podkreśla Jan Dziekoński, Head of Market Insights w RynekPierwotny.pl.