Spis treści
Gospodarka w formie, ale sprzedaż mieszkań bez wzrostu
Z perspektywy makroekonomicznej dane wyglądają dobrze. Dynamika realnego PKB Polski od ponad roku przekracza 3%, inflacja wróciła do celu NBP, a stopy procentowe od maja spadły o jeden punkt procentowy. W rezultacie dostępność kredytowa mieszkań jest obecnie o niemal 20% wyższa niż przed rokiem.
Mimo to sprzedaż mieszkań nie przyspieszyła. Ceny od dłuższego czasu pozostają w stagnacji, a na rynku wtórnym widać nawet lekką korektę. Przy kilku procentach wzrostu nominalnych płac oznacza to, że realnie nieruchomości tanieją.
W teorii to powinno zachęcać do zakupów – tym bardziej, że rząd zrezygnował z programów dopłat do kredytów, które wcześniej wstrzymywały część potencjalnych nabywców. Oczekiwano więc, że popyt wróci z większą siłą. Tak się jednak nie stało – sprzedaż jest jedynie stabilna.
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu największych miastach sprzedaż mieszkań w 2025 roku była o około 13% wyższa niż w drugiej połowie 2024 r., ale wciąż znacznie poniżej poziomu z rekordowych lat 2019 i 2021. Napływ nowych ofert spowodował, że czas potrzebny na wyprzedanie oferty wydłużył się do 6,5 kwartału – o pół roku więcej niż rok wcześniej.
Koniunktura na rynku pracy studzi entuzjazm kupujących
Jednym z kluczowych czynników hamujących rynek nieruchomości jest dziś rynek pracy – zarówno w jego wymiarze obiektywnym, jak i subiektywnym.
– Subiektywne odczucia konsumentów mają często większe znaczenie dla ich decyzji ekonomicznych niż twarde statystyki, co bada ekonomia behawioralna. Dość naturalnie różne obawy – o sytuację osobistą, o pracę, otoczenie gospodarcze czy geopolityczne – mogą wstrzymywać tak ważne życiowo zakupy, jak nabycie nieruchomości, zwłaszcza na kredyt – tłumaczy Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.
Od początku 2024 roku badania GUS pokazują pogarszające się nastroje i rosnące obawy przed bezrobociem. Choć w 2025 roku trend ten wyhamował, wśród Polaków wciąż przeważa pesymizm. W tym samym czasie spadł też wskaźnik gotowości do dokonywania dużych zakupów, co przekłada się bezpośrednio na niższą sprzedaż mieszkań.
Z drugiej strony – jak zauważa ekspert – poprawiająca się inflacja i realny wzrost płac sprzyjają oszczędzaniu.
– Ostrożność i obawy Polaków zderzają się obecnie z niską inflacją i dodatnim wzrostem płacy realnej. W efekcie nasi rodacy do ponad roku pozytywnie i coraz lepiej oceniają swoje możliwości oszczędzania. (…) Jeśli obawy o rynek pracy znikną, to oszczędności te mogą zasilić między innymi rynek nieruchomości – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Bezrobocie wciąż niskie, ale trend niepokoi
Choć stopa bezrobocia w Polsce pozostaje jedną z najniższych w UE, to od kilku miesięcy powoli rośnie. We wrześniu 2025 r. bezrobocie rejestrowe wyniosło 5,6%, a według metodologii BAEL – 2,8%.
Zdaniem Jana Dziekońskiego, to nadal bardzo niski poziom bezrobocia, ale zauważalnie wyższy niż w poprzednich latach. Nie wziął się on z niczego – spada liczba ogłoszeń o pracę i zatrudnionych osób, a wciąż pojawiają się informacje o zwolnieniach grupowych.
Ekspert zwraca uwagę, że rośnie liczba bezrobotnych poniżej 25 roku życia oraz osób pozostających bez pracy długotrwale. I choć z makroekonomicznego punktu widzenia sytuacja wciąż nie wygląda dramatycznie, to właśnie medialny i społeczny odbiór zmian często wystarcza, by konsumenci odkładali decyzje o zakupie mieszkania.
Płace rosną coraz wolniej. To zła i dobra wiadomość jednocześnie
Spowolnienie na rynku pracy przekłada się także na wyhamowanie wzrostu wynagrodzeń. Po trzech latach dwucyfrowych wzrostów, w 2025 roku dynamika płac spadła do poziomu jednocyfrowego – w sierpniu wyniosła już tylko 7%.
Jednym z powodów jest niewielka podwyżka płacy minimalnej. Rząd zdecydował, że w 2026 roku wzrośnie ona o 140 zł, do poziomu 4806 zł brutto – zaledwie o 3%. Tak niskiej podwyżki nie było od 2005 roku.
– Niższy wzrost płac to niższa inflacja, zwłaszcza usług, a to może sprzyjać obniżaniu stóp procentowych i kosztów kredytów. Październikowa obniżka stóp procentowych przez RPP – trochę zaskakująca – mogła być częściowo motywowana słabością rynku pracy. To także niższa presja na koszty robocizny i materiałów budowlanych – podkreśla Jan Dziekoński.
Spadek presji płacowej i stabilizacja kosztów budowy mogą w dłuższej perspektywie okazać się korzystne dla rynku nieruchomości. Zmniejszają bowiem ryzyko dalszego wzrostu cen mieszkań i mogą poprawić równowagę między popytem a podażą.
