Tu rynek mieszkań się przegrzał. Rośnie podaż, a popyt maleje

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi – inwestycyjna aktywność mimo spowolnienia

Podobnie jak większość rynków regionalnych w Polsce, pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi zaczyna wykazywać oznaki przegrzania. Nadal jednak przyciąga uwagę deweloperów i inwestorów, pozostając jednym z bardziej aktywnych rynków w kraju.

– Kluczowe staje się nie to, czy budować, ale gdzie i co. Obiekty z charakterem, wyróżniające się lub wpisujące w dopiero rozwijane w Polsce formaty to recepta na spowolnienie – wynika z raportu „Pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi 2025”.

Raport opracowany przez OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości oraz SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego bazuje na analizie 125 inwestycji deweloperskich prowadzonych w Łodzi w 2025 roku.

Autorzy raportu analizują sytuację w Łodzi na tle całego kraju. Rok 2024 przyniósł deweloperom liczne wyzwania: wysokie koszty kredytów mieszkaniowychi brak perspektyw na uruchomienie programu „Pierwsze klucze” znacząco ograniczyły popyt na rynku pierwotnym.

Przy spadku zainteresowania kupujących ceny nieruchomości w wielu miastach ustabilizowały się, a miejscami zanotowano nawet niewielkie korekty. Deweloperzy, walcząc o klientów, sięgali po znane już mechanizmy – rabaty do 15% czy dodatkowe korzyści w cenie mieszkania (komórki lokatorskie, miejsca postojowe, sprzęt AGD).

– Wśród powodów słabszych wyników sprzedażowych deweloperów w ostatnim roku wymienić należy także malejące zainteresowanie mieszkaniami ze strony inwestorów. Stabilizacja stawek czynszu na rynku najmu, silniejsza konkurencja, również ze strony inwestorów instytucjonalnych sprawiły, że opłacalność wynajmu zauważalnie spadła (...). Inwestorzy przestali hurtowo nabywać mieszkania z przeznaczeniem na wynajem, a zjawisko to w większym zakresie dotknęło rynek pierwotny niż wtórny – zauważa współtwórca raportu dr Konrad Żelazowski z Katedry Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytetu Łódzkiego.

W 2025 roku w Łodzi utrzymuje się rosnąca podaż mieszkań deweloperskich. W ciągu ostatnich 12 miesięcy sprzedano 3 500 lokali, co oznacza spadek o 11,2% rok do roku. Jednocześnie liczba mieszkań dostępnych w ofercie wzrosła do 6 300, czyli o 21,5% więcej niż rok wcześniej.

Największy przyrost podaży odnotowano na Bałutach (2,5-krotny wzrost), a ponad połowa wolnych mieszkań znajduje się na Polesiu i Widzewie.

Mimo słabszej sprzedaży, łódzki rynek nieruchomości pierwotnych wciąż rozwija się inwestycyjnie. W połowie 2025 roku w mieście prowadzono 125 projektów mieszkaniowych, obejmujących 15 220 lokali – o 9,3% więcej niż rok wcześniej.

Najwięcej inwestycji zlokalizowano na Polesiu (30%) i w Śródmieściu (23%). Wśród realizowanych projektów znajdują się zarówno kontynuacje znanych przedsięwzięć, jak Srebrzyńska Park IV, Zenit III, Art Modern III, jak i nowe kompleksy – Wima Apartments na Widzewie czy Flow w rejonie dworca Łódź Fabryczna.

Dla klientów poszukujących bardziej kameralnych rozwiązań deweloperzy oferują m.in. Leśną Polanę czy Villa Stoki.

Łódzkie inwestycje różnią się znacząco pod względem cen ofertowych. Deweloperzy świadomie dopasowują ofertę do konkretnych grup odbiorców.

Na rynku dostępne są zarówno mieszkania poniżej 9 000 zł/m², jak i luksusowe apartamenty z cenami przekraczającymi 18 000–20 000 zł/m².

Średnia cena ofertowa mieszkań w połowie 2025 roku wyniosła 11 156 zł/m², co oznacza wzrost o 7,4% rok do roku. Najdroższe mieszkania znajdziemy w Śródmieściu (powyżej 12 200 zł/m²), a najtańsze w dzielnicy Górna (10 514 zł/m²).

Podsumowując, podaż mieszkań deweloperskich w Łodzi wzrosła, natomiast liczba nabywców spadła. Nadzieję na ożywienie rynku stanowią obniżki stóp procentowych oraz zapowiedzi ich dalszych redukcji.

– Kluczowa staje się też odpowiedź na pytanie gdzie i co budować – podkreśla Michał Styś, prezes OPG Property Professionals. – Uważnie należy obserwować rozwój Nowego Centrum Łodzi w rejonie dworca Łódź Fabryczna, gdzie skala i jakość prowadzonych projektów infrastrukturalnych bezpośrednio przekładają się na stały wzrost wartości gruntów i nieruchomości – zachęca i dodaje, że nieruchomości w tej okolicy charakteryzują się wysoką wartością dodaną, a inwestorzy mogą tu liczyć na ponadprzeciętną stopę zwrotu z kapitału w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Autorzy raportu wskazują, że w obecnych warunkach warto inwestować w projekty wyróżniające się architekturą i charakterem, jak Modern Loft czy Kamienica Siemensa przy Piotrkowskiej 96.

Wśród perspektywicznych segmentów rynku wymieniono również najem instytucjonalny (PRS), który w Polsce dopiero zyskuje na znaczeniu, oraz rynek prywatnych akademików, dynamicznie rozwijający się w odpowiedzi na rosnący popyt na nowoczesne zakwaterowanie studenckie.