Miasta-widma i rozrastające się „obwarzanki”. Tak będziemy mieszkać do 2060 roku

Z najnowszych danych GUS wynika, że w 2060 r. w Polsce będzie żyło około 28,4 mln osób – o 24,3% mniej niż dziś. Jednak mniejsza populacja nie oznacza automatycznego spadku zapotrzebowania na mieszkania. Wręcz przeciwnie.

Liczba gospodarstw domowych wciąż rośnie, a GUS prognozuje, że do 2050 r. odsetek jednoosobowych gospodarstw wzrośnie z 25% do ponad 33%. Wynika to z przemian społecznych: rozluźnienia więzi rodzinnych, rosnącej liczby rozwodów i odchodzenia od modelu trzech pokoleń pod jednym dachem.

– Wzrost liczby gospodarstw domowych mimo spadku liczby ludności? To nie żaden paradoks, tylko efekt zmian, które po cichu dzieją się od lat. Dziś coraz częściej jedna rodzina zamienia się w dwa osobne domy, bo rozwody, separacje czy po prostu życie „na własnych zasadach” stały się codziennością. Do tego powoli znika model, który jeszcze niedawno był oczywisty – dom pełen trzech pokoleń. Kiedyś dziadkowie, rodzice i dzieci mieszkali razem, a stawiając chałupę, myślało się od razu o tym, gdzie swoje piętro dostanie następne pokolenie. To już historia. Dziś każdy żyje bardziej osobno, bardziej po swojemu i chce mieć więcej, niż tylko swój kawałek podłogi. Wszystko to sprawia, że mimo mniejszej liczby ludzi potrzeba nam więcej mieszkań – i to znacznie szybciej, niż podpowiadałaby sama demografia – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl

Wschodnie Niemcy czy włoskie miasteczka z symbolicznymi nieruchomościami za jedno euro to przykłady regionów, w których wyludnienie stało się faktem. Podobne tendencje widać już lokalnie w Polsce.

– Wyludnianie się wsi i rozrastanie się miast nie jest niczym nowym. Na przestrzeni wieków ludzie przenosili się z obszarów mniej rozwiniętych, tam, gdzie mieli większe szanse na dobrobyt. To działo się już kilkaset lat temu, teraz jednak przybiera bardzo namacalny wymiar – mówi Maciej Gołębiewski. – Byłem ostatnio w Białowieży. Cudowne miejsce, tylko jak tam się jedzie – już te sto kilkadziesiąt kilometrów od Warszawy – okazuje się, że wiele miejscowości jest pustych. To właśnie ten mechanizm. Właśnie w tamtych rejonach widać najbardziej wyludnianie się wsi – dodaje.

Depopulacja oznacza, że w części powiatów mieszkań może być więcej niż chętnych. Nieruchomości potanieją nie z powodu krachu, ale braku nowych nabywców.

– Polska powiatowa stoi dziś wobec jednego z największych wyzwań demograficznych w swojej historii, a jej przyszłość zależy niemal wyłącznie od tego, czy potrafi „podpiąć się” pod większe ośrodki. Jeśli miasto nie jest dobrze skomunikowane i nie pełni roli wygodnej sypialni dużej aglomeracji, trudno oczekiwać, że lokalny rynek mieszkaniowy będzie żył, a co dopiero się rozwijał. Sama obecność jednej dużej firmy zatrudniającej kilkuset czy kilka tysięcy ludzi też niczego nie gwarantuje – jedna decyzja zarządu potrafi wywrócić całą lokalną gospodarkę do góry nogami. Wałbrzych czy Detroit są najlepszym dowodem na to, jak szybko upadek jednej branży może pociągnąć za sobą całe miasto – zaznacza ekspert.

Według prognoz GUS do 2050 r. ponad 90% powiatów straci część mieszkańców. Inaczej sytuacja będzie wyglądać w dużych miastach, w których koncentrują się miejsca pracy, uczelnie oraz usługi wyższego rzędu. Jednak i ich sytuacja będzie zróżnicowana.

–  Analiza przyszłej liczby ludności w podziale na powiaty rysuje jednoznaczny obraz: realny wzrost ludności będziemy obserwować wyłącznie w aglomeracji warszawskiej oraz Krakowie i okolicach. Przyrost mieszkańców tych metropolii będzie niewielki, ale na tle reszty kraju okaże się znaczący. W ostrym kontraście do tych ośrodków będzie stała Łódź, która od 1989 roku do dziś straciła ponad 25 procent mieszkańców i według prognoz GUS zmierza w stronę spadku rzędu 40 procent. Ta dramatyczna trajektoria dobrze pokazuje skalę przemian, jakie czekają wiele dużych i średnich miast w Polsce w nadchodzących dekadach – mówi ekspert

Choć centra miast rosną wolniej, to obszary podmiejskie przeżywają boom. Dane Metropolie.pl wskazują, że w latach 2019–2024 Warszawa zwiększyła liczbę mieszkańców o 4%, podczas gdy gminy ościenne – aż o 10%.

Powody są proste: tańsze działki, chęć większej przestrzeni oraz deficyt mieszkań w dużych miastach. Badania Otodom pokazują, że ponad 70% Polaków najchętniej mieszkałoby w domu jednorodzinnym.

– Suburbanizacja to nie tylko pogoń za marzeniem. To także twarda reakcja na słabości polskiego rynku mieszkaniowego. Jesteśmy poniżej unijnej średniej, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, a aż 34% lokali jest przeludnionych. Do tego przeciętna powierzchnia przypadająca na osobę to zaledwie 31 m² – podczas gdy na Zachodzie standardem jest 40–45 m². Nic więc dziwnego, że Polacy szukają większej przestrzeni i mniejszego ścisku. To właśnie ta potrzeba naturalnie wypycha ludzi na obrzeża miast i napędza szybki rozrost „obwarzanków” – dodaje ekspert.

Najbliższe dekady przyniosą jeszcze większe rozwarstwienie między dynamicznymi metropoliami a zanikającymi powiatami. Jednocześnie rosnąca liczba małych gospodarstw domowych będzie zwiększać popyt na kompaktowe mieszkania – w dużych miastach ich średnia powierzchnia to dziś 50–55 m².

– Jeśli prognozy się sprawdzą, za trzy dekady Polska będzie krajem dwóch równoległych rzeczywistości. Z jednej strony zobaczymy metropolie, które wciąż przyciągają ludzi, pracę i kapitał. Z drugiej – powiaty powoli gasnące, jakby ktoś po kolei wyłączał w nich światła. Do tego dochodzi rosnąca mobilność, coraz mniejsze rodziny i coraz większa presja finansowa. Wszystko to pcha nas w stronę kompaktowych mieszkań w miastach i życia na obrzeżach aglomeracji. Ten układ sił stworzy zupełnie nową rzeczywistość społeczną, inną niż ta, do której przywykliśmy. I tu pojawia się najważniejsze pytanie: czy potrafimy odnaleźć się w Polsce, która już zaczyna wyglądać inaczej, niż ta, którą znamy? – zastanawia się Maciej Gołębiewski.