Coraz więcej mikrokawalerek na rynku. Polacy zakochali się w 25 mkw.

25 metrów kwadratowych – czyli mniej więcej jedna czwarta pola bramkowego. Podaż tak małych mieszkań systematycznie rośnie. W II kwartale 2025 roku stanowiły one 1,9% wszystkich ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym, a w segmencie najmu ich liczba zwiększyła się o 7% rok do roku. Czy mikrokawalerki to realna alternatywa wobec rosnących cen mieszkań, czy raczej praktyczna odpowiedź na zmieniające się potrzeby Polaków? I ile trzeba dziś zapłacić za życie na 25 mkw.?

Dane Otodom pokazują, że w II kwartale 2025 roku liczba ofert sprzedaży lokali poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym wzrosła o 9% w porównaniu z rokiem poprzednim. Na rynku najmu dostępnych było 3565 ogłoszeń, a ich liczba rośnie nieprzerwanie od II kwartału 2022 roku.

– Obecnie dynamika zmian podaży mieszkań poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym i rynku najmu jest zbliżona, choć jeszcze w II kwartale 2023 roku obserwowaliśmy odwrotny trend. Wówczas liczba ofert na rynku wtórnym spadła o 14% rok do roku, podczas gdy w najmie odnotowaliśmy wyraźny wzrost (+43%). Może to sugerować, że w tamtym czasie część właścicieli zdecydowała się przekierować ogłoszenia i zacząć wynajmować swoje lokale – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

W ciągu ostatniego roku (od II kwartału 2024 do II kwartału 2025) udział najmniejszych lokali w ofercie sprzedaży na rynku wtórnym pozostał praktycznie bez zmian (+0,05 p.p.), podczas gdy na rynku najmu wzrósł o 0,36 punktu procentowego. Warto jednak zauważyć, że mikrokawalerki są dziś znacznie częściej spotykane na rynku wtórnym niż w ofercie deweloperów – w II kwartale 2025 roku ogłoszeń sprzedaży było tam aż 4,2 razy więcej.

– Marginalny udział mikrokawalerek w nowych inwestycjach wynika z obowiązujących regulacji. Od 2024 roku przepisy jasno wskazują, że zarówno mieszkania, jak i nowe lokale użytkowe (z pewnymi wyjątkami) muszą mieć powierzchnię co najmniej 25 mkw. Stąd obecnie na rynku deweloperskim mikromieszkania nie przekraczają 0,5% dostępnej oferty i są to nieruchomości wybudowane przed wejściem w życie zmian prawnych – wyjaśnia Agata Stachowiak.

W sierpniu 2025 roku liczba wyszukiwań ofert mieszkań poniżej 25 mkw. na rynku najmu spadła o 3% rok do roku. Odmienny trend widać natomiast na rynku wtórnym – tam zainteresowanie mikromieszkaniami wzrosło o 5%.

Dla części kupujących decyzja o zakupie takiego lokalu nie sprowadza się wyłącznie do metrażu. To często świadomy wybór i inwestycja w określony styl życia. Zjawisko to szczególnie dobrze widać wśród tzw. Zawodowych nomadów. Jak pokazuje raport „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”, osoby te zamiast w większy metraż inwestują w możliwości, jakie daje okolica. To jeden z nielicznych segmentów, w którym badani po przeprowadzce dysponują mniejszą powierzchnią niż wcześniej. Co ciekawe, Zawodowi nomadzi często przenoszą się z domów do mieszkań. Dla wielu z nich to również etap przejściowy – obecne lokum nie jest docelowe, lecz stanowi kolejny krok w drodze do znalezienia miejsca, które najlepiej odpowie na ich potrzeby.

W II kwartale 2025 roku mieszkania poniżej 25 mkw. na rynku wtórnym kosztowały średnio 15,3 tys. zł za metr kwadratowy – o 4% mniej niż rok wcześniej, ale aż o 21% więcej niż w II kwartale 2022 roku. W praktyce oznacza to, że za lokal o powierzchni 25 mkw. trzeba zapłacić około 382 500 zł. To kwota, która dla wielu kupujących może stanowić barierę wejścia na rynek. Warto jednak pamiętać, że cena odzwierciedla nie tylko metraż, ale przede wszystkim lokalizację, dostęp do infrastruktury i jakość życia, jaką oferuje otoczenie – czynniki, które dla części nabywców okazują się ważniejsze niż sama wielkość mieszkania.

Jak dodaje Agata Stachowiak:

– W Tokio, Paryżu czy Nowym Jorku mikromieszkania od lat są odpowiedzią na brak przestrzeni i wysokie koszty życia. Podobny trend coraz wyraźniej widać także w polskich miastach. Wybór mniejszego metrażu nie zawsze jednak wynika z ograniczeń finansowych. Często to świadoma rezygnacja na rzecz lepszej lokalizacji czy dostępu do usług. Dla wielu osób to również rozwiązanie przejściowe – dobry start, zanim pojawi się potrzeba większej przestrzeni dla powiększającej się rodziny. Jak pokazuje raport “Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”, kulisy przeprowadzek Polaków nie są zero-jedynkowe. Czasy, w których wybierało się jedno mieszkanie na całe życie, już minęły – dziś zmieniamy miejsce zamieszkania średnio 3,6 razy. To dowód, że rynek musi być elastyczny i oferować zarówno niewielkie lokale, jak i wielopokojowe mieszkania.