Zieleń, przestrzeń i technologie smart – oto premium po polsku

e-Budownictwo: Coraz więcej osób rezygnuje z mieszkań w centrum i szuka większej przestrzeni poza ścisłym śródmieściem. Co wpłynęło na tę zmianę?

Marcin Malka: Ten trend obserwujemy już od jakiegoś czasu, ale jeszcze niedawno przeprowadzka pod miasto oznaczała całkowitą zmianę stylu życia – związaną przede wszystkim z codziennymi, długimi dojazdami do centrum. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Komunikacja uległa znaczącej poprawie, a pandemia sprawiła, że zaczęliśmy zwracać większą uwagę na jakość przestrzeni, w której żyjemy – zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Klienci chcą żyć w miejscach skrojonych na miarę ich potrzeb, z własnymi ogrodami, gwarantującymi prywatność, ciszę i spokój z dala od zgiełku, a jednocześnie zależy im na pełnym dostępie do infrastruktury miejskiej. Dlatego domy wysokiej klasy, dobrze skomunikowane, blisko renomowanych szkół, z dużą przestrzenią, zielenią i spokojem wokół, cieszą się dużym zainteresowaniem.

Czy można wskazać, kto najczęściej kupuje domy premium – młode rodziny, osoby inwestujące oszczędności, czy może seniorzy?

W przypadku naszej inwestycji, realizowanej w warszawskim Wilanowie, najczęściej są to przedsiębiorcy, przedstawiciele wolnych zawodów oraz wyższa kadra menedżerska. W ponad 90 procentach nasi klienci nabywają nieruchomość z myślą o przeprowadzce całej rodziny. Zakupy inwestycyjne czy „dla dzieci” zdarzają się rzadko. Nasi nabywcy zazwyczaj decydują się na zakup domu, ponieważ chcą mieszkać w Warszawie, ale w lepszej jakości przestrzeni. Duże znaczenie ma bliskość metra – dzieci mogą dzięki temu samodzielnie dojeżdżać do centrum.

Niepewność gospodarcza – wojna w Ukrainie, wahania stóp procentowych – wpływa na decyzje zakupowe?

Takie wydarzenia wydłużają proces decyzyjny, ale go nie zatrzymują. Jeśli np. ktoś ma dzieci w wieku szkolnym i chce, aby wychowywały się w domu z ogrodem i uczyły się w jednej placówce edukacyjnej, nie odłoży tej decyzji na kilka lat – zwłaszcza, jeśli ma możliwości finansowe. Część naszych klientów finansuje zakup domu ze środków własnych, część wspiera się kredytem, ale najczęściej są to proporcje 50:50 lub mniej. Często klienci dysponują innymi aktywami, np. mieszkaniami, które sprzedają później – już po zakupie domu.

Jakie rozwiązania technologiczne i architektoniczne są dziś standardem w segmencie premium?

W standardzie domów Neo Natolin zapewniamy pompy ciepła, dachy zintegrowane z panelami fotowoltaicznymi oraz wentylację mechaniczną z rekuperacją. Zrezygnowaliśmy natomiast z kominków – w przypadku 200 domów oznaczałyby one istotne pogorszenie jakości powietrza. To świadoma decyzja, którą klienci przyjęli ze zrozumieniem.

Nie mogło też zabraknąć rozwiązań typu smart home. Nasi klienci są bardzo różni – część oczekuje zaawansowanej automatyki, inni wolą pozostać przy prostszych rozwiązaniach.

Od niedawna deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe. Jak to wpłynęło na sprzedaż domów premium?

W naszym przypadku to zmiana, która zaowocowała bardziej konkretnymi zapytaniami ze strony zainteresowanych naszą inwestycją. Teraz klient, który się z nami kontaktuje, jest już świadomy, że domy w tym standardzie kosztują od 3,5 do 5 milionów zł. Dzięki temu rozmowy są bardziej konkretne, choć oczywiście liczba zapytań jest mniejsza.

Co jest najtrudniejsze przy realizacji całego osiedla domów, a nie pojedynczego budynku?

Największym wyzwaniem jest skala i koordynacja prac. Trzeba jednocześnie dbać o jakość na wielu frontach, bo równolegle powstaje duża liczba domów. Często konieczne jest też stworzenie od podstaw całej infrastruktury – sieci wodno-kanalizacyjnych, teletechnicznych czy sieci dróg. To ogromne przedsięwzięcie, które zazwyczaj w całości finansuje i nadzoruje deweloper.

Coraz więcej klientów przywiązuje wagę do zieleni i otoczenia. Jak podchodzicie do tego zagadnienia?

Starannie zaprojektowana zieleń jest integralną częścią masterplanu naszej inwestycji. Stawiamy na liczne nasadzenia, które dają efekt od razu – sadzimy nawet większe drzewa, niż wymaga tego ustawodawca, aby mieszkańcy mogli cieszyć się tą zielenią od razu. Uzupełniamy je mniejszymi roślinami w postaci krzewów i bylin i tworzymy przestrzenie rekreacyjne, np. z oczkiem wodnym czy miejscami do wypoczynku.

W ramach projektu Neo Natolin planujemy także Neo Farmę – kilka hektarów łąk i terenów rekreacyjnych. Powstanie tam m.in. boisko wielofunkcyjne, siłownia plenerowa oraz ścieżka prowadząca w stronę parku w Powsinie. Chcemy, aby korzystali z niej nie tylko mieszkańcy osiedla, ale również okoliczni mieszkańcy.

Panoramiczne przeszklenia są modne, ale budzą obawy o straty energii. Jak rozwiązaliście ten problem?

Duże okna to ważny element projektu. Zastosowaliśmy trzyszybowe przeszklenia o wysokiej izolacyjności i bardzo dobrych parametrach akustycznych. Dzięki temu minimalizujemy straty ciepła i hałas. Naszym celem było połączenie wnętrza z ogrodem – siedząc w salonie, można mieć wrażenie obcowania z naturą. Dlatego w salonach wysokość okien sięga aż 2,80 m.

Na co klienci zwracają największą uwagę we wnętrzach?

Przede wszystkim na wysokość pomieszczeń – w strefie dziennej w domach Neo Natolin  jest to ponad 3 metry. Bardzo ważny jest też układ – odpowiednie oddzielenie stref sypialnych od dziennych i zapewnienie prywatności każdej rodzinie. Istotna jest również elastyczność. Dom modelowy to tylko punkt wyjścia – jeśli klienci chcą dopasować układ do własnych potrzeb, wspieramy ich w tych zmianach.

Czy klienci segmentu premium oczekują wykończenia domu pod klucz?

Zwykle nie, ale nasi klienci mogą liczyć na rekomendacje współpracy ze sprawdzonymi firmami. Nie proponujemy jednak standardowych pakietów, jak w przypadku mieszkań, ponieważ dom to zbyt indywidualna inwestycja. Ułatwiamy kontakt, doradzamy technicznie, a jeśli klient współpracuje z własnym architektem, pomagamy dopasować projekt do stanu faktycznego.

Jakie metraże i rozwiązania funkcjonalne są standardem w segmencie premium?

Oferowane przez nas domy w II etapie projektu Neo Natolin mają powierzchnię od 190 do 260 m². Standardem są trzy łazienki, a w większych domach dwie łazienki typu master przypisane są bezpośrednio do sypialni. To odpowiedź na oczekiwania klientów premium, dla których priorytetem są prywatność i komfort.

W kuchniach dominuje układ otwarty na salon, uzupełniony o spiżarnię lub tzw. kuchnię brudną. To praktyczna przestrzeń, w której można przygotowywać bardziej wymagające potrawy i ukryć mniej reprezentacyjne elementy wyposażenia. Takie rozwiązanie spotyka się z bardzo pozytywnym odbiorem.

W przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych często pojawiają się pytania o warunki gruntowe. Jak zweryfikowaliście teren i jakie rozwiązania zastosowaliście, by zapewnić bezpieczeństwo konstrukcji?

Przeprowadziliśmy szczegółowe badania geotechniczne. Pod każdy dom wykonano po dwa odwierty, aby dokładnie zweryfikować warunki gruntowe. Tam, gdzie grunt okazał się nienośny, został wymieniony, a następnie przygotowano specjalne platformy pod płyty fundamentowe. Dzięki temu zapewniliśmy stabilne i bezpieczne posadowienie. Dysponujemy wszystkimi wymaganymi pozwoleniami oraz dodatkowymi analizami dotyczącymi poziomu wód gruntowych i lokalnej fauny i flory.

Na koniec zapytam, co odróżnia dom określany jako premium od typowej zabudowy jednorodzinnej?

Różnice wynikają z kilku elementów: lokalizacji, jakości materiałów i technologii, a także ze sposobu zaplanowania przestrzeni. W domach premium częściej spotykamy wyższe wnętrza, większe przeszklenia i ogród, który zapewnia prywatność. Ważna jest też możliwość elastycznej aranżacji wnętrz zgodnie z potrzebami mieszkańców. W praktyce „premium” oznacza także dla nas budowanie relacji i wsparcie klienta w całym okresie od pierwszej prezentacji do zakończenia okresu rękojmi.