Nowe bloki będą budowane inaczej. Branża mówi, że mieszkania będą droższe o 30 proc.

Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. poz. 1907), przygotowana przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, potocznie określana jest jako ustawa schronowa. Sejm uchwalił ją 5 grudnia 2024 r., a 17 grudnia 2024 r. podpisał dokument prezydent RP. Głównym celem nowych przepisów jest zwiększenie bezpieczeństwa społeczeństwa na wypadek wojny, katastrof naturalnych oraz innych sytuacji kryzysowych.

Regulacje obejmują nie tylko zasady reagowania w stanach nadzwyczajnych, lecz także wprowadzają istotne zmiany w obszarze infrastruktury i planowania przestrzennego. Ustawa porządkuje i ujednolica definicje miejsc schronienia, wprowadzając jasne rozróżnienie pomiędzy schronami, ukryciami oraz miejscami doraźnego schronienia, a także określa minimalne wymagania techniczne dla każdego z tych obiektów.

W praktyce nowe przepisy mają istotny wpływ m.in. na rynek budowlany i sposób projektowania nowych inwestycji deweloperskich. Po raz pierwszy w tak szerokim zakresie zdefiniowany został obowiązek uwzględniania funkcji ochronnych w budynkach mieszkalnych. Wprowadzenie ustawy schronowej jest jednocześnie odpowiedzią na wieloletnie zaniedbania w zakresie infrastruktury ochronnej oraz brak spójnych, jednolitych standardów bezpieczeństwa w budownictwie mieszkaniowym.

Nowe przepisy mają zwiększyć odporność budynków nie tylko na zagrożenia militarne, lecz także na skutki klęsk żywiołowych, awarie infrastruktury krytycznej czy długotrwałe przerwy w dostawach energii. W tym sensie regulacje te wpisują się w szerszą zmianę podejścia do projektowania nowoczesnych miast i osiedli.

Wdrażanie przepisów odbywa się etapami:

• od 1 stycznia 2025 r. – obowiązują regulacje organizacyjne, obejmujące m.in. ewidencjonowanie istniejących obiektów ochronnych oraz nowe zadania administracji publicznej w zakresie ochrony ludności;

• od 1 stycznia 2026 r. – wszystkie nowe budynki wielorodzinne, dla których pozwolenie na budowę zostanie wydane po tej dacie, muszą spełniać wymagania wynikające z ustawy schronowej. Jest to więc kluczowy moment z punktu widzenia rynku mieszkaniowego.

Rok 2026 przywitał więc deweloperów z przytupem. Mają oni nowe obowiązki wynikające z ustawy schronowej, czyli ustawy z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. poz. 1907). Przepisy te wprowadzają wymóg uwzględniania w projektach nowo powstających budynków – w szczególności obiektów wielorodzinnych z częścią podziemną – rozwiązań umożliwiających wykorzystanie ich jako miejsc doraźnego schronienia w sytuacjach zagrożenia.

Kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia – czytamy w art. 94. ustawy.

Ustawa oraz towarzyszące jej akty wykonawcze szczegółowo określają wymagania projektowe i techniczne, które będą musiały spełnić nowe inwestycje. Wśród nich znajdują się m.in.:

• rozwiązania konstrukcyjne – obejmujące ściany i stropy o jasno zdefiniowanej wytrzymałości, wymaganych grubościach materiałów oraz odporności na obciążenia, w tym na skutki zagruzowania;

• wentylacja – gwarantująca skuteczną wymianę powietrza i dopływ świeżego powietrza, a tam, gdzie to konieczne, uzupełniona o systemy filtracji lub wymienniki;

• drogi ewakuacji – z zapewnieniem co najmniej dwóch niezależnych wyjść.

– Warunki techniczne budowli ochronnych obejmują w szczególności odpowiednią wytrzymałość, rozwiązania z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, wentylację, rozwiązania ewakuacyjne, zaopatrzenie w energię i wodę, odprowadzanie ścieków i rozwiązania służące przetrwaniu osób znajdujących się w budowli ochronnej. Szczegółowe warunki techniczne mogą być określone przez odwołanie do odpowiednich Polskich Norm – art. 92 pkt. 2. ustawy.

Ustawa schronowa może istotnie wpłynąć na ceny nowych mieszkań nie tylko z powodu wzrostu kosztów materiałów, czy robocizny, lecz także przez zmianę sposobu organizacji całego procesu inwestycyjnego. Nowe regulacje stanowią nie lada wyzwanie dla firm realizujących inwestycje mieszkaniowe, ponieważ wymagają uwzględnienia dodatkowych wymogów już na etapie planowania i projektowania. Brak odpowiedniego przygotowania może skutkować koniecznością wprowadzania zmian w dokumentacji, opóźnieniami w harmonogramach lub problemami na etapie uzyskiwania decyzji administracyjnych, co również może podnosić koszty.

W praktyce dostosowanie inwestycji do nowych przepisów nie sprowadza się wyłącznie do znajomości samej ustawy. Kluczowe znaczenie ma prawidłowa interpretacja regulacji w odniesieniu do konkretnego projektu, w tym ocena, czy dana inwestycja podlega nowym obowiązkom, oraz szczegółowa weryfikacja dokumentacji projektowej pod kątem zgodności z wymaganiami technicznymi. Ewentualne błędy na tym etapie mogą wymuszać korekty już w trakcie realizacji, co bezpośrednio przekłada się na wzrost kosztów przedsięwzięcia.

– Przy założeniach, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała wkrótce posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronieniach, wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych. Zrealizowanie inwestycji, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie natomiast o 30 proc. droższe niż standardowego projektu – wynika z wyliczeń Polskiego Związku Firm Deweloperskich – czytamy na stronie PZFD.

W efekcie część dodatkowych obciążeń finansowych po stronie deweloperów, może zostać przeniesiona na kupujących nowe mieszkania. Oczywiście to nie zadzieje się od razu, bo inwestycje realizowane na podstawie pozwoleń wydanych do 31 grudnia 2025 roku powstaną jeszcze według starych zasad. To oznacza, że przez pewien okres na rynku będą funkcjonować projekty realizowane w różnych reżimach prawnych, co może nieco spowalniać wzrost cen mieszkań z na rynku pierwotnym.