Reforma planistyczna to nowe wyzwania dla inwestorów. Eksperci alarmują

Reforma planowania przestrzennego zakłada rezygnację ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na rzecz planu ogólnego. Choć zmiana ta ma na celu uproszczenie procesów planistycznych, wprowadza również szereg niepewności dla inwestorów. Przesunięcie terminu wejścia w życie nowych przepisów na 30 czerwca 2026 roku oraz fakt, że około 75% gmin już przystąpiło do sporządzania planu ogólnego, wskazują na złożoność tego procesu.

Eksperci z Rodzinnych Inwestycji podkreślają, że zmiany te mogą znacząco wpłynąć na decyzje inwestycyjne uczestników rynku nieruchomości. Wzrost zainteresowania działkami budowlanymi oraz lawinowy wzrost wniosków o warunki zabudowy mogą prowadzić do problemów z terminową obsługą wniosków przez urzędy. Dodatkowo techniczne problemy związane z opracowywaniem planów ogólnych, zwłaszcza w większych aglomeracjach miejskich, mogą wpływać na ceny gruntów.

– Niewątpliwie, zarówno profesjonalni uczestnicy rynku, tacy jak deweloperzy oraz inwestorzy, mają coraz większe problemy z kalkulacją parametrów planowanych przez nich inwestycji. W bardzo krótkim czasie wystąpiło bowiem wiele zmiennych, które mogą mieć na nie istotny wpływ. Z jednej strony wiele gruntów po opracowaniu właściwych dla nich planów ogólnych może stracić charakter budowlany albo w ogóle nie zostać objętych Planem. Rosną więc ceny i zainteresowanie działkami budowlanymi. Widzimy to u naszych klientów, m.in. na Warmii i Mazurach. Inwestorzy chcę jednak jak najszybciej zabezpieczyć projekty oparte na działkach rolnych, co powoduje, że urzędy zaczynają mieć problemy z obsługą rosnącej lawiny wniosków o WZ-tki. Z drugiej strony obserwujemy problemy, przede wszystkim w dużych miastach, związane z dostępnością do elektronicznych zbiorów aktów planowania przestrzennego. Teoretycznie jest to czynnik znacząco utrudniający inwestycje i do niej wręcz zniechęcający. Jednoznaczne określenie trendów w tym obszarze jest więc zadaniem karkołomnym – ocenia Dariusz Seges, dyrektor Departamentu Inwestycji i Rozwoju w firmie Rodzinne Inwestycje.

Zmiany w planowaniu przestrzennym mają również wpływ na rynek działek rolnych. Przedstawiciele Rodzinnych Inwestycji zauważają, że inwestorzy coraz częściej rezygnują z zakupu działek rolnych z powodu niepewności związanej z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Wzrost liczby działek rolnych na rynku oraz spadek zainteresowania nimi inwestorów to efekt niepewności co do realizacji planów ogólnych przez gminy.

– Inwestorzy pozbywają się działek rolnych. Ich liczba rośnie lawinowo. Coraz rzadziej decydują się na stale rosnące ryzyko związane z uzyskaniem niezbędnej WZ-tki. Mając do wyboru działkę budowlaną, nie rozpatrują już w ogóle zakupu rolnej, o podobnych parametrach, z zamiarem jej odrolnienia – zwraca uwagę Dariusz Seges.

Reforma planowania przestrzennego jest finansowana przy wsparciu Krajowego Planu Odbudowy, jednak jej realizacja napotyka na liczne trudności. Pracownicy wydziałów planowania przestrzennego, wspierani przez zewnętrznych urbanistów i architektów, już teraz zmagają się z nadmiarem pracy, co grozi opóźnieniami we wdrożeniu reformy. Dodatkowo metodologia opracowywania planów ogólnych może utrudniać inwestorom pozyskanie terenów pod zabudowę mieszkaniową.

– Niedawno opinia publiczna została poinformowana o przesunięciu deadline wdrożenia reformy na połowę 2026 r. Już teraz można jednak zauważyć sygnały świadczące o tym, że dochowanie tej daty będzie dość karkołomne. De facto oczekiwane plany są opracowywane przez pracownie urbanistyczne, których nie ma w Polsce zbyt wiele. Znaczna ich część, jeśli nie już, to za chwilę na długie miesiące ugrzęźnie w pracach nad poszczególnymi planami ogólnymi. Dla gmin będzie to oznaczać opóźnienie w zwrocie kosztów poniesionych przy realizacji procedury a dla inwestorów kolejne miesiące niepewności – przewiduje Dariusz Seges i dodaje – Należy pamiętać o tym, że prace gmin dot. utworzenia planów ogólnych muszą odnosić się do pewnych wytycznych i opierać o konkretne parametry. Dotyczy to m.in. poszczególnych funkcji gruntów. Powinny one wynikać ze współczynników opartych np. o liczbę ludności czy tendencje demograficzne na danym obszarze. To oznacza, że w sytuacji, w której od lat gminie ubywa ludności, jej urzędnicy nie zaznaczą dodatkowych kilkudziesięciu procent terenów pod zabudowę mieszkaniową. Jest to znaczące ryzyko, które może skutecznie chłodzić zapał potencjalnych inwestorów.

Reforma planowania przestrzennego w Polsce, choć ma na celu usprawnienie procesów planistycznych, wprowadza wiele wyzwań dla rynku gruntów inwestycyjnych. Niepewność związana z realizacją planów ogólnych, wzrost zainteresowania działkami budowlanymi oraz przeceny działek rolnych to tylko niektóre z aspektów, które inwestorzy muszą brać pod uwagę. Przyszłość reformy zależy od skuteczności jej wdrożenia oraz zdolności gmin do realizacji nowych planów w terminie.

Źródło: Rodzinne Inwestycje

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!