Coś niepokojącego dzieje się na rynku mieszkań

Wstępne dane Otodom wskazują, że w kwietniu deweloperzy sprzedali 3,15 tys. mieszkań – najmniej od stycznia tego roku. Po raz kolejny na rynek trafiło więcej lokali, niż zostało sprzedanych, co przełożyło się na rekordową wielkość oferty. Na siedmiu największych rynkach – Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu – dostępnych było 60,5 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o blisko 40% więcej niż przed rokiem. Największe wzrosty odnotowano w Krakowie (+91%), Katowicach (+64%) oraz w Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 45% i 42%).

– Choć na pierwszy rzut oka kwietniowa sprzedaż mieszkań od deweloperów nie wygląda najlepiej, to pamiętajmy, że kwiecień miał więcej dni wolnych niż poprzednie miesiące i biorąc pod uwagę liczbę dni sprzedażowych, zakończył się podobnym wynikiem jak luty i marzec. Najpewniej dane skorygowane pokażą za miesiąc kilkuprocentowy spadek. Nie jest to jednak powód, by wszczynać alarm. Rynek jest obecnie w fazie przejściowej i w oczekiwaniu na zmiany stymulujące popyt – komentuje Marcin Krasoń, ekspert Otodom.

Sytuację dodatkowo komplikują czynniki zewnętrzne – zapowiedziany program wsparcia kredytobiorców (dotyczący rynku wtórnego), oczekiwania na możliwy spadek stóp procentowych oraz niepewność związana z projektem ustawy o publikowaniu cen ofertowych inwestycji deweloperskich.

– Z jednej strony mamy zapowiedziany program wsparcia kredytobiorców i, choć jest on skierowany wyłącznie do kupujących lokale z drugiej ręki, nie ulega wątpliwości, że wpłynie na cały rynek. Z drugiej strony z niecierpliwością wypatrujemy też spadku stóp procentowych. Jest jeszcze jedna niewiadoma. Mianowicie ustawa o publikowaniu cen ofertowych inwestycji deweloperskich, która może zmienić strategie sprzedażowe i marketingowe największych firm. Jesteśmy więc w ciekawej sytuacji, gdzie trzy czynniki pośrednio mogą wpłynąć na kształtowanie się rynku mieszkaniowego w najbliższych miesiącach – dodaje Marcin Krasoń.

Względna stabilizacja widoczna jest również w poziomie cen mieszkań od deweloperów. W porównaniu rok do roku, w siedmiu badanych miastach wzrosty wyniosły od 2% do 4%. Najdroższe mieszkania znajdowały się w Trójmieście – średnia cena za mkw. osiągnęła 15,2 tys. zł. W pozostałych miastach ceny są już nieco poniżej historycznych rekordów. Największe spadki od najwyższych poziomów odnotowano we Wrocławiu (-3%), Krakowie (-2%) i Łodzi (-1%). W Katowicach, Poznaniu i Warszawie średnie ceny ofertowe są tylko symbolicznie niższe – o mniej niż 0,5%.

Na rynku mieszkań z drugiej ręki sytuacja również wyhamowała. Liczba aktywnych ogłoszeń w siedmiu największych miastach wyniosła 51,4 tys., czyli niemal tyle samo, co miesiąc wcześniej. Choć w skali roku to wzrost o ponad 9%, tempo przyrostu nowych ofert zaczyna wyraźnie spadać – był to najsłabszy roczny przyrost od ponad roku.

Również popyt uległ lekkiej korekcie – liczba odpowiedzi na ogłoszenia była w kwietniu o 6% niższa niż w marcu, choć nadal o 14% wyższa niż przed rokiem. Największe spadki aktywności użytkowników miały miejsce w Krakowie (-13% m/m) i Warszawie (-8% m/m), podczas gdy w Katowicach i Poznaniu popyt utrzymał się na stabilnym poziomie. Poznań wyróżnia się szczególnie – liczba odpowiedzi w ujęciu rocznym wzrosła tu aż o 30%.

Ceny ofertowe na rynku wtórnym w ujęciu miesięcznym nie uległy większym zmianom, jednak w skali roku wciąż obserwujemy wzrosty – średnio o 7%. Najbardziej zdrożały mieszkania w Trójmieście, Warszawie i Katowicach.

W segmencie najmu w kwietniu również panowała względna stabilizacja cen – średnia stawka wyniosła 3045 zł, co oznacza jedynie symboliczny spadek o 5 zł względem marca. W skali roku wzrost cen wyniósł niespełna 2%.

Zdecydowanie większe zmiany zaszły po stronie podaży. Liczba dostępnych ogłoszeń spadła do 16,2 tys. – o 3% mniej niż w marcu i aż o 7% mniej niż rok wcześniej. Jeszcze wyraźniejszy spadek dotyczył nowych ogłoszeń, których było o 18% mniej niż miesiąc wcześniej i o 17% mniej niż w kwietniu 2024.

– To pierwszy tak wyraźny spadek w 2025 roku, po serii wcześniejszych wzrostów. Malejąca podaż przy stabilnych cenach może w kolejnych miesiącach zwiększać konkurencję wśród najemców. Jeśli trend się utrzyma, osoby szukające mieszkań na wynajem, zwłaszcza w dużych miastach, mogą mieć trudniej z szybkim znalezieniem lokalu odpowiadającego ich potrzebom i budżetowi. Z drugiej strony, dla właścicieli mieszkań to szansa na większe zainteresowanie ofertą i szybszy wynajem – zauważa Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!