Warszawa i Kraków jak Rzym. Ceny w Polsce idą w górę najszybciej w Europie

Z najnowszej edycji raportu „Property Index – Overview of European Residential Markets” Deloitte wynika, że w 2024 r. Polska była liderem Europy pod względem dynamiki cen mieszkań – średni wzrost wyniósł ponad 19 proc. rok do roku. To wynik, którego nie odnotował żaden inny kraj objęty badaniem.

Absolutnym rekordzistą okazał się Kraków, gdzie w ciągu roku ceny mieszkań wzrosły aż o 28,1 proc. Średni koszt metra kwadratowego w stolicy Małopolski sięgnął 3 800 euro, podczas gdy w Warszawie wyniósł 3 849 euro – praktycznie tyle samo, co w Rzymie (3 839 euro/m²). Pod względem poziomu cen polskie metropolie zbliżyły się więc do dużych rynków Europy Południowej.

Na poziomie całego kraju średnia cena metra kwadratowego mieszkania to 2 792 euro – mniej niż europejska mediana, wynosząca 3 739 euro. Mimo rekordowej dynamiki, Polska wciąż nie należy do najdroższych rynków mieszkaniowych na kontynencie. Bardziej kosztowne są m.in. Praga (6 121 euro/m²), a także największe zachodnie metropolie.

Na szczycie zestawienia znalazły się miasta, w których ceny mieszkań przekraczają 10 tys. euro za metr. W Tel Awiwie średnia stawka sięga prawie 14 tys. euro, w Luksemburgu ponad 11 tys. euro, a w Monachium i Paryżu około 10,8-10,7 tys. euro/m². Na tym tle Warszawa i Kraków są wciąż w „środkowej półce” Europy, choć tempo wzrostów wskazuje, że różnice mogą się z roku na rok zmniejszać.

Źródła obecnych wzrostów są dość jednoznaczne. Po pierwsze, spada podaż nowych mieszkań. Według danych z raportu Deloitte, w 2024 r. w Polsce oddano do użytkowania blisko 200 tys. lokali – o 9,3 proc. mniej niż rok wcześniej. W dużych miastach skala wyhamowania była jeszcze większa.

We Wrocławiu liczba nowych mieszkań spadła aż o 45 proc. względem średniej z ostatnich pięciu lat, w Warszawie – o 37 proc. Katowice zanotowały wynik gorszy o 23 proc., a Kraków o 15 proc. Oznacza to, że na rynek trafia wyraźnie mniej nowych lokali, podczas gdy popyt – wspierany zarówno przez kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów – pozostaje silny.

Drugim elementem układanki są rosnące koszty realizacji inwestycji. Chodzi zarówno o ceny gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, jak i o wzrost cen materiałów, robocizny oraz finansowania projektów deweloperskich. W konsekwencji każdy nowy projekt musi „spiąć się” na wyższym poziomie cenowym, żeby zachować rentowność.

– Chociaż nasze największe miasta powoli zbliżają się do poziomów miast takich jak Rzym, to nadal daleko im do takich rynków jak Paryż, Amsterdam czy Monachium, gdzie mkw. nieruchomości potrafi przekraczać nawet 10 tysięcy euro. W tym kontekście nasze realia wciąż można uznać za przystępne – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum. – To co napędza wzrosty cen w polskich metropoliach to przede wszystkim ograniczona podaż gruntów oraz rosnące koszty budowy. Rynek staje się przez to coraz trudniej dostępny dla kupujących. Jednocześnie widzimy, że popyt na mieszkania nie maleje. Nawet przy rosnących kosztach Polacy traktują nieruchomości jako bezpieczną lokatę kapitału – dodaje.

W praktyce oznacza to, że każdy metr kwadratowy w nowych projektach deweloperskich „zawiera” w sobie droższy grunt, wyższe koszty generalnego wykonawstwa oraz większy koszt pieniądza. Deweloperzy nie mają przestrzeni, aby te podwyżki wchłonąć – niemal automatycznie przerzucają je na ceny ofertowe mieszkań.

Mimo rosnących stawek, mieszkania pozostają jednym z kluczowych aktywów inwestycyjnych w portfelach Polaków. Przy wysokiej inflacji i ograniczonej ofercie alternatywnych produktów, rynek nieruchomości wciąż jest postrzegany jako względnie przewidywalna i „namacalna” lokata kapitału.

To dodatkowo wzmacnia popyt w największych miastach, gdzie koncentruje się zarówno rynek pracy, jak i oferta uczelni. Lokale w Warszawie czy Krakowie kupowane są nie tylko na własne potrzeby, ale również pod wynajem – tradycyjny, turystyczny czy coraz częściej instytucjonalny (PRS).

Na tle Europy polski rynek mieszkaniowy wciąż jest na etapie nadrabiania różnic cenowych, co przyciąga również zagranicznych inwestorów. Jednocześnie rosnące ceny i wysokie koszty kredytu mocno uderzają w dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy. Według wyliczeń na podstawie raportu Deloitte, w Warszawie zakup mieszkania o powierzchni 70 m² oznacza wydatek odpowiadający blisko 10 rocznym pensjom, podczas gdy w Pradze to już około 15 lat przeciętnych zarobków.

– Spadek liczby nowych mieszkań w dużych miastach podbija ceny. W Warszawie czy Wrocławiu rozpoczęto znacznie mniej budów niż w poprzednich latach, co oznacza, że dostępnych lokali będzie mniej, a konkurencja po stronie popytu większa. Jednocześnie, patrząc szerzej na europejską mapę cen, widać wyraźnie, że Polska wciąż ma potencjał do wzrostu. Dla wielu inwestorów nasz rodzimy rynek pozostaje bardzo atrakcyjny – z jednej strony daje już stabilność zbliżoną do zachodnich standardów, z drugiej wciąż nie osiągnął pułapu, który zamykałby drzwi przeciętnemu nabywcy. Można więc powiedzieć, że jesteśmy w fazie “nadrabiania zaległości” wobec Europy, ale nie przekroczyliśmy granicy, gdzie mieszkania stają się dobrem luksusowym – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Deweloperzy i projektanci coraz częściej podkreślają, że kluczem do utrzymania względnej dostępności mieszkań będzie zwiększenie podaży – m.in. poprzez uwalnianie nowych terenów pod zabudowę, przyspieszenie procedur administracyjnych i szersze wykorzystanie nowoczesnych, efektywnych kosztowo technologii budowlanych.

W krótkim terminie nic nie wskazuje na gwałtowne odwrócenie trendu. Podaż w największych miastach jest ograniczona, koszty realizacji inwestycji utrzymują się na wysokim poziomie, a popyt – choć bardziej selektywny – nadal jest mocny. To oznacza, że presja na dalsze wzrosty cen nie zniknie z dnia na dzień.

Dla branży budowlanej i deweloperskiej to sygnał, że projekty w segmencie „średnim” – dobrze zlokalizowane, funkcjonalne, ale nie luksusowe – będą miały w najbliższych latach szczególnie silny popyt. Dla kupujących kluczowe stanie się natomiast dokładne liczenie całkowitego kosztu zakupu i utrzymania mieszkania oraz większa otwartość na lokalizacje poza ścisłymi centrami metropolii.