Tylko 35 proc. Polaków stać na dwupokojowe mieszkanie na kredyt. Sprawdź na mapie swój region

Analizy HREIT, oparte na danych NBP i GUS, pokazują, że tylko 35% pracujących par w Polsce może sobie pozwolić na zakup dwupokojowego mieszkania na kredyt. Jest to średnia dla 49 byłych miast wojewódzkich, uwzględniająca liczbę mieszkańców. W największych miastach, takich jak Warszawa, Łódź czy Kraków, sytuacja jest znacznie trudniejsza. Tam tylko co czwarta lub nawet co piąta para może sobie pozwolić na taki zakup. Gdyby wyłączyć te siedem największych miast, odsetek par zdolnych do zakupu mieszkania na kredyt wzrósłby do ponad 45%.

– Zakładamy przy tym, że o kredyt na 45-metrowe mieszkanie wnioskują zazwyczaj dwie pracujące osoby, a kredyt zaciągają na 25 lat. Biorąc pod uwagę dane GUS na temat rozkładu dochodów (za sierpień 2024 roku), oszacowaliśmy jakim dochodem netto mogłoby dysponować takie małżeństwo. Założyliśmy ponadto, że na ratę i opłaty za mieszkanie (prąd, gaz, ogrzewanie, administracja, czyli w sumie około 750 złotych) wydawać powinni nie więcej niż 30% otrzymywanej „na rękę” pensji. Jasne jest, że niektóre banki skłonne są zaakceptować też wnioski kredytowe od osób, które na samą ratę wydawałyby nie tylko 30%, ale 40% czy nawet ponad połowę wynagrodzenia, ale postanowiliśmy w naszych szacunkach przyjąć znacznie bardziej zachowawcze założenia – informuje Bartosz Turek główny analityk HREIT.

Nie jest zaskoczeniem, że najtrudniej o kredyt na mieszkanie w największych i najdroższych miastach.

– Aktualnie najgorsza sytuacja panuje w Krakowie. Z szacunków HREIT wynika, że w stolicy województwa małopolskiego niewiele ponad 18% pracujących par zarabia tyle, że wydając na „dach nad głową” do 30% wynagrodzenia, mogliby sobie pozwolić na zakup 45-metrowego mieszkania na kredyt – mówi Bartosz Turek.

Mediana wynagrodzeń w Krakowie wynosi prawie 8 tys. zł brutto miesięcznie, co oznacza, że połowa mieszkańców zarabia więcej, a połowa mniej. Mediana wynagrodzeń dla stolicy Małopolski jest o ponad 19% wyższa niż analogiczna miara dla całego kraju i o niewiele ponad 10% niższa niż dla Warszawy. Jednak ceny mieszkań w Krakowie przekroczyły już 15,5 tys. zł za metr kwadratowy, co jest zbliżone do cen w Warszawie.

– Kolejne miejsca w naszym rankingu zajmują Warszawa, Wrocław, Gdańsk i Poznań. W miastach tych od 23% do 28% pracujących par zarabia na tyle dobrze, że wydając 30% wynagrodzenia na ratę i utrzymanie nieruchomości, mogliby sobie dziś kupić 45-metrowe mieszkanie na kredyt. Nie jest przy tym niczym zaskakującym, że są to miasta, które równocześnie zajmują czołowe miejsca w rankingu tych o najwyższych cenach za metr – informuje ekspert.

Na drugim końcu skali znajdują się miasta takie jak Tarnobrzeg, Wałbrzych i Włocławek, gdzie około 2/3 pracujących par może sobie pozwolić na zakup 45-metrowego mieszkania na kredyt. Mediana wynagrodzeń w tych miastach wynosiła od 6,3 do 6,5 tys. zł brutto miesięcznie, co jest nieco mniej niż średnia krajowa.

– Tajemnica dobrego wyniku Tarnobrzega, Wałbrzycha i Włocławka leży więc nie w wysokości zarobków mieszkańców tych miast, ale w cenach nieruchomości. Dane GUS za 3 kwartał 2024 roku sugerują bowiem, że za metr kwadratowy w tych lokalizacjach trzeba płacić mniej niż 5,5 tys. złotych. To prawie trzy razy mniej niż w Krakowie – wyjaśnia Bartosz Turek.

Dane pokazują, jak ważna jest lokalizacja na rynku mieszkaniowym. Miasta, które zyskują nowych mieszkańców, mają najtrudniejszy dostęp do mieszkań. Z wyjątkiem Rzeszowa, to właśnie w miastach, które stają się bardziej ludne, dostępność mieszkań jest najtrudniejsza.

– Działa to też w drugą stronę. Nie jest przypadkiem, że takie miasta jak Wałbrzych, Włocławek czy po części też Tarnobrzeg uplasowały się w czołówce lokalizacji, w których pracująca para relatywnie łatwo powinna móc sobie pozwolić na zakup 2-pok. mieszkania. Są to bowiem miasta, które w przebadanym gronie „dawnych miast wojewódzkich” straciły sporą część mieszkańców. W przypadku Wałbrzycha w latach 2013-23 ubyło aż 22% mieszkańców. We Włocławku liczba ludności spadła w tym czasie o 17%, a w Tarnobrzegu o 13% – informuje analityk.

Rzeszów jest wyjątkiem, gdzie w związku m.in. z przyłączaniem sąsiednich miejscowości, liczba ludności wzrosła o 24% w ciągu dekady, ale dostępność mieszkań jest wyższa niż w największych miastach Polski. Dynamiczny rozwój miasta i aktywność budowlana przyczyniły się do wzrostu liczby mieszkań, co wpływa na lepszą dostępność cenową.

– W przeliczeniu na 1000 mieszkańców w latach 2013-23 przybyło w Rzeszowie ponad 148 mieszkań. Pod tym względem stolica Podkarpacia ustępuje tylko Wrocławiowi (150 mieszkań oddanych na tysiąc oficjalnych mieszkańców). Na drugim biegunie tego zestawienia plasuje się na to wcześniej wspomniany już Wałbrzych z zaledwie 11 nowymi mieszkaniami na tysiąc mieszkańców, które powstały w latach 2013-2023. To daje niewiele ponad jedno nowe mieszkanie na tysiąc osób na rok. To porównanie znowu pokazuje, jak skrajnie różna jest sytuacja Wałbrzycha i Rzeszowa. – wyjaśnia ekspert.

Bartosz Turek podsumowuje:

– Jako ciekawostkę warto dodać, że jeśli faktycznie – zgodnie z prognozami – stopy procentowe w bieżącym roku spadną (np. o 1 pkt. proc.), a przeciętne pensje dalej będą wyraźnie rosły, to odsetek par, które mogłyby sobie pozwolić na zakup mieszkania, wzrósłby z poziomu 35% (średnia dla 49 dawnych miast wojewódzkich) do około 40-45% pod koniec 2025 roku.

Źródło: Bartosz Turek, główny analityk HREIT

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!