Mikroapartamenty na topie. Czy warto kupić mieszkanie poniżej 40 m2?

Najnowsze dane Otodom wskazują na rosnące zainteresowanie mieszkaniami do 40 metrów kw. Segment mikroapartamentów stanowi obecnie ponad 24% ofert sprzedaży i ponad 33% w sekcji najmu. W 2023 r. udział małych mieszkań w ofercie sprzedaży wynosił 22%, a w najmie – 31%. Z analiz Otodom wynika, że liczba ogłoszeń dotyczących lokali poniżej 40 mkw. systematycznie rośnie. Szczególnie istotny jest wzrost liczby ofert najmu mieszkań starszych niż pięć lat – w ubiegłym roku było ich o 25% więcej niż dwa lata wcześniej. Równocześnie liczba ofert dotyczących lokali w budynkach oddanych w ostatnich pięciu latach wzrosła o 29%.

Wzrost podaży w segmencie małych mieszkań jest wyższy niż w całym rynku najmu, gdzie odnotowano 20-procentowy wzrost liczby ofert. Tak zwane M1 niezmiennie cieszą się popularnością – zarówno jako opcja wynajmu dla osób szukających dobrej lokalizacji i niższych kosztów utrzymania, jak i jako forma inwestowania kapitału własnego.

– Styczeń br. przyniósł peak w danych Otodom w liczbie wyszukiwań ofert mieszkań małych, czyli poniżej 40 mkw. Największy wzrost wyszukiwań takich lokali na sprzedaż dotyczy nieruchomości mieszczących się w przedziale ostatnich pięciu lat. Oznacza to, że szukaliśmy też mieszkań młodszych i wybudowanych na nowszych osiedlach deweloperskich. W ofercie sprzedaży jest ich oczywiście mniej niż lokali w budynkach starszych. Sam fakt wzmożonego zainteresowania świeższymi mikroapartamentami może świadczyć o tym, że w nowym roku dla niektórych zakup takiej nieruchomości może być kuszącym aktywem inwestycyjnym – z coraz wyższym progiem wejścia, ale nadal to atrakcyjna alternatywa dla inwestorów indywidualnych – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku nieruchomości Otodom.

Obecnie 28% wszystkich wyszukiwań w kategorii mieszkania na sprzedaż dotyczy lokali poniżej 40 mkw. W tej grupie większość poszukujących skupia się na nieruchomościach starszych niż pięć lat – mieszkania wybudowane przed 2020 rokiem odpowiadają za około 24% wyszukiwań, podczas gdy nowsze lokale stanowią zaledwie 4%. Na początku 2025 roku nastąpiła jednak wyraźna zmiana – liczba wyszukiwań mieszkań z ostatnich pięciu lat wzrosła na koniec stycznia do ponad 1380, co oznacza 39-procentowy wzrost rok do roku. Z kolei w segmencie wynajmu wzrost zainteresowania nowym budownictwem wyniósł 31% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

– Struktura rynku zmienia się, ponieważ mieszkania inwestycyjne kupione w ostatnich latach, oddane do użytkowania i wykończone, trafiły do katalogu ogłoszeń do wynajęcia i zwiększyły podaż oferty najmu. Natomiast nasilona w ostatnim czasie tendencja wzmożonego zainteresowania zakupem mikroapartamentu może być rezultatem zmieniających się preferencji konsumentów, dla których liczy się przede wszystkim niska cena wejścia oraz lokalizacja w centrach miasta – komentuje Milena Chełchowska.

Mimo rosnącego zainteresowania mikroapartamentami, ich ceny również wyraźnie wzrastają. Nie przewyższają jednak ogólnych tendencji na rynku nieruchomości – w pierwszym kwartale 2024 roku ceny metra kwadratowego w najmniejszych mieszkaniach wzrosły o 7–10%, co jest zbliżone do średniego wzrostu cen w całym segmencie mieszkań na sprzedaż. Różnice cenowe są jednak zauważalne w zależności od wieku nieruchomości – za nowsze lokale trzeba zapłacić średnio 1,1 razy więcej niż za starsze.

Warto zauważyć, że cena za metr kwadratowy w przypadku mikroapartamentów, zwłaszcza tych o podwyższonym standardzie, może być niewspółmiernie wysoka.

Za 38 mkw. luksusowej powierzchni w Zatoce Puckiej lub 35 mkw. apartamentu w Międzyzdrojach trzeba zapłacić nawet blisko dwa miliony złotych. W obu przypadkach lokale oferują widok na morze oraz wysoki standard wykończenia i umeblowania. W centrum Warszawy ekskluzywne mieszkanie poniżej 40 mkw. może kosztować około 1,5 miliona złotych – tutaj kluczowym atutem jest lokalizacja oraz dostęp do tarasu i miejsca parkingowego.

– Pytanie brzmi, czy przy obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, czyli względnej stabilizacji cenowej oraz umiarkowanej podaży, mikroapartamenty pozostaną atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym, ale z coraz wyższym progiem wejścia? Analizując ten sektor nieruchomości, możemy przypuszczać, że potencjalni kupcy będą mierzyć się z rosnącymi kosztami zakupu, a wynajmujący z wyższymi stawkami czynszu. Czynniki, które determinują strategię inwestorów, to koszty kredytów, wysoka inflacja i ograniczenia podażowe. Dlatego niezbędne jest monitorowanie dynamiki cen i zmian podaży również na rynku mikroapartamentów, aby lepiej zrozumieć specyfikę działania inwestorów oraz preferencji osób korzystających z najmu małych mieszkań – podsumowuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Źródło: Otodom

To też może cię zainteresować:Masz 6, 8 lub 10 tys. zł dochodu? Sprawdź, na jakie mieszkanie możesz sobie pozwolić

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Regiodom codziennie. Obserwuj Regiodom!