Mieszkania już nie drożeją jak kiedyś. Nadchodzi najlepszy moment na zakup

Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że na rynku wtórnym mamy faktyczną stabilizację cen. Indeks hedoniczny dla siedmiu największych miast pokazuje, że w III kwartale 2025 r. mieszkania z drugiej ręki były średnio tylko o 1,3 proc. droższe niż rok wcześniej.

Jeśli uwzględnimy inflację szacowaną przez GUS na 3 proc., oznacza to realny spadek wartości o ok. 1,7 proc. Innymi słowy – w ujęciu „po korekcie o inflację” mieszkania są dziś nieco tańsze niż rok temu. Co ważne, NBP w kolejnych publikacjach regularnie rewiduje wstępne dane w dół, więc ostateczny obraz sytuacji może okazać się dla kupujących jeszcze korzystniejszy.

Podstawą analizy banku centralnego jest tzw. indeks hedoniczny ceny metra kwadratowego. To narzędzie, które wykracza poza prostą średnią z transakcji. NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny zapisane w aktach notarialnych, ale także jakość sprzedawanych lokali.

Dzięki temu dane są „czyszczone” ze zmieniającej się struktury sprzedaży. Gdy na rynek trafia więcej mieszkań tańszych, zwykła średnia spada, choć nie musi to oznaczać realnego potanienia podobnych lokali. Analogicznie wzrost udziału mieszkań z wyższej półki cenowej podnosiłby zwykłą średnią. Hedoniczny wskaźnik NBP ma pokazywać, ile faktycznie kosztuje mieszkanie o porównywalnych parametrach, niezależnie od chwilowych zmian w strukturze podaży.

Dla uczestników rynku – deweloperów, pośredników, inwestorów i kupujących – to ważna informacja. Pozwala oddzielić szum wynikający ze struktury transakcji od realnego trendu cenowego. Właśnie ten trend, według najnowszych danych, wskazuje dziś na wyhamowanie wzrostów i lekkie realne „schłodzenie” rynku.

Stabilizacja nie oznacza jednak niskich cen. Z danych NBP wynika, że w Polsce jest już osiem miast wojewódzkich, w których średnia transakcyjna cena metra mieszkania z rynku wtórnego przekroczyła 10 tys. zł. W tym gronie są m.in. Trójmiasto, Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Lublin i Rzeszów.

Warszawa pozostaje zdecydowanie najdroższym rynkiem – średnia cena transakcyjna przekracza tu 16,4 tys. zł za mkw. W Krakowie jest to ok. 14,7 tys. zł za metr. Wysokie stawki w dużych miastach to efekt silnego popytu, ograniczonej podaży dobrze zlokalizowanych gruntów i rosnących kosztów realizacji inwestycji.

Na rynku pierwotnym, gdzie lokal jest zazwyczaj droższy ze względu na wyższy standard, łatwiej dziś wskazać miasta, w których średnia nie przekroczyła jeszcze bariery 10 tys. zł za metr. Według NBP należą do nich już tylko Kielce, Łódź i Zielona Góra. W praktyce oznacza to, że w większości dużych ośrodków ceny nowych mieszkań również zbliżyły się do psychologicznej granicy pięciocyfrowej kwoty za metr.

Wstępne dane NBP pokazują, że w porównaniu z III kwartałem 2024 r. średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły już w czterech dużych miastach: Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. To pierwsze, delikatne sygnały korekty po okresie bardzo dynamicznych wzrostów.

Jeszcze ciekawiej wygląda sytuacja, gdy sięgniemy do indeksu hedonicznego. Po uwzględnieniu jakości sprzedawanych lokali ujemny odczyt pojawił się aż w pięciu miastach: Białymstoku, Krakowie, Rzeszowie, Szczecinie i Warszawie. Mówiąc wprost – za mieszkanie o podobnych parametrach trzeba tam było zapłacić mniej niż rok wcześniej. Na razie nie jest to głęboka korekta, ale na tyle wyraźna, że można mówić o realnym wyhamowaniu rynku w 2025 r.

Na poziomie ogólnopolskim uprawnione wydaje się więc stwierdzenie, że rok 2025 przyniósł wyraźne wyhamowanie zmian i względną stabilizację cen mieszkań. To zmiana jakościowa po kilku latach niemal nieprzerwanego marszu w górę.

Z punktu widzenia potencjalnych nabywców istotne jest jednak nie tylko to, co dzieje się z ceną metra, ale też z ich własną zdolnością zakupową. Na tym polu najnowsze dane układają się dla kupujących wyjątkowo korzystnie: rosną wynagrodzenia, a jednocześnie poprawia się dostęp do kredytów mieszkaniowych.

Po serii obniżek stóp procentowych w ofercie banków pojawiły się kredyty hipoteczne oprocentowane poniżej 6 proc. Jeszcze na początku roku standardem były raczej stawki na poziomie 7–8 proc. Różnica przekłada się bezpośrednio na wysokość raty i zdolność kredytową gospodarstw domowych. Przy tych samych dochodach i wkładzie własnym dziś można pożyczyć więcej niż kilkanaście miesięcy temu.

Do tego dochodzi systematyczny wzrost wynagrodzeń. Przez ostatnie kwartały płace rosły szybciej niż ceny mieszkań, co dodatkowo poprawiło relację zarobków do kosztu zakupu metra kwadratowego. W efekcie realna dostępność mieszkań – rozumiana jako metraż, na jaki stać przeciętną rodzinę – wyraźnie się poprawiła.

Efekt opisanych zmian dobrze widać na konkretnym przykładzie. Para dysponująca dochodem w wysokości dwóch średnich krajowych netto i przeznaczająca na ratę kredytu mieszkaniowego 30 proc. wspólnej pensji jest dziś w zupełnie innej sytuacji niż rok temu.

Przy 20-procentowym wkładzie własnym, w dużym mieście, taka rodzina może obecnie sfinansować zakup mieszkania o powierzchni około 52 mkw. To – jak wskazują wyliczenia – mniej więcej o jedną piątą więcej niż przed rokiem. Jeżeli dodatkowo sprawdzą się prognozy dotyczące dalszego lekkiego spadku kosztu kredytu i wzrostu wynagrodzeń, w IV kwartale potencjalny metraż może wzrosnąć nawet do około 56 mkw.

Oznaczałoby to, że względem końcówki 2024 r. przeciętna para mogłaby „dorzucić” do planów zakupowych prawie 10 mkw. To różnica, która w praktyce decyduje o tym, czy w mieszkaniu zmieści się dodatkowy pokój, komfortowa kuchnia z jadalnią czy wygodny gabinet do pracy zdalnej.

Choć z perspektywy kupujących obecne otoczenie – stabilne ceny, rosnące płace i tańszy kredyt – wygląda wyjątkowo korzystnie, rynek nieruchomości wciąż mierzy się z szeregiem wyzwań strukturalnych. Deficyt mieszkań w dużych miastach, ograniczona podaż gruntów, koszty materiałów i robocizny oraz wydłużające się procedury administracyjne to czynniki, które w dłuższym horyzoncie mogą utrzymywać ceny na wysokich poziomach.

Najnowsze dane NBP sugerują jednak, że po okresie bardzo dynamicznych wzrostów wchodzimy w fazę bardziej zrównoważonego rynku. Dla części nabywców może to być dobry moment, by wrócić do rozmów z bankiem i deweloperem – tym bardziej że poprawa dostępności mieszkań nie musi trwać wiecznie. Wiele będzie zależało od dalszych decyzji RPP, sytuacji gospodarczej i ewentualnych nowych programów wsparcia popytu.