Spis treści
Dysproporcje w rozwoju budownictwa mieszkaniowego
W pierwszej połowie 2025 roku trudno było mówić o rekordach budowlanych. Jednak mapy pozwoleń na budowę domów i lokali jasno pokazują, że kilka aglomeracji wiedzie prym w budownictwie mieszkaniowym. W wielu gminach natomiast nie powstaje już praktycznie nic.
Skala różnic jest ogromna – w powiecie poznańskim przez ostatnie 10 lat powstało więcej metrów kwadratowych nowych lokali i domów, niż liczy łącznie cały Olsztyn. Specjaliści z RynekPierwotny.pl badają te różnice, które mogą mieć daleko idące skutki dla gospodarki, społeczeństwa i demografii Polski.
Białe plamy na mapie deweloperów
Zaskakuje liczba miejsc, w których deweloperzy nie prowadzą inwestycji. Zgodnie z danymi GUS w pierwszej połowie bieżącego roku uzyskano pozwolenia na budowę około75 800 lokali i domów, ale spadek w porównaniu do poprzedniego roku jest znaczny (w 2024 było to ok. 102 100 pozwoleń). W 73 powiatach nie odnotowano żadnych nowych pozwoleń deweloperskich.
– Po podsumowaniu danych GUS za okres od stycznia do czerwca 2025 r. widzimy aż 73 deweloperskie białe plamy, czyli powiaty z zerową liczbą pozwoleń na domy i lokale uzyskanych przez deweloperów – zauważa Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
To problem nie tylko w regionach wschodnich, ale na zachodzie kraju. Do takich powiatów należy m.in.:
pyrzycki (woj. zachodniopomorskie),
międzyrzecki (woj. lubuskie),
turecki (woj. wielkopolskie).
Z kolei co drugi nowy dom lub lokal mieszkalny powstaje w zaledwie 20 powiatach.
Prywatne inwestycje również w zastoju
– Nie trzeba przecież kupować domu lub mieszkania od dewelopera, wiele osób buduje nowy dom samodzielnie, jeśli nie chcą wybierać na rynku wtórnym – taki argument może się pojawić w stosunku do wspomnianych wcześniej deweloperskich białych plam. Druga z prezentowanych map pokazuje jednak, że mamy w Polsce powiaty, gdzie deweloperzy nie budują praktycznie nic, a budowa prywatnych domów również nie kwitnie – dodaje Andrzej Prajsnar.
Regiony takie jak lubelskie, podlaskie i warmińsko-mazurskie słabo wypadają pod względem liczby nowych inwestycji prywatnych.
Z kolei 41 000 pozwoleń na prywatne domy skoncentrowanych jest głównie w dużych miastach.
– Koncentracja inwestycji na szczęście nie jest tak duża jak dla budownictwa deweloperskiego – dwadzieścia wiodących powiatów skupia bowiem 19% liczby prywatnych domów z nowymi pozwoleniami (wynik z I poł. 2025 r.). Podobnie jak w przypadku działalności deweloperów, widzimy dużą rolę aglomeracji z sześcioma największymi miastami, a także aglomeracji niektórych innych miast wojewódzkich (np. Rzeszowa, Białegostoku i Lublina) – dodaje ekspert.
W 50 powiatach i miastach w pierwszej połowie 2025 r. uzyskano pozwolenia na budowę najwyżej 30 domów.
Aglomeracje na czele rankingu
Rozwój budownictwa w aglomeracjach nie jest zaskoczeniem. W ciągu ostatnich dziesięcioleci zaobserwowano tam spektakularne zmiany. Cztery podmiejskie powiaty: poznański, krakowski, wrocławski i piaseczyński – zwiększyły swoją powierzchnię użytkową odpowiednio o kilka milionów metrów kwadratowych przez dekadę.
powiat poznański – wzrost metrażu o 5,05 mln m kw. (to zmiana większa niż całkowity metraż domów i lokali z Olsztyna - 4,97 mln m kw.)
powiat krakowski – wzrost metrażu o 3,04 mln m kw. (zmiana większa od łącznego metrażu z Elbląga - 2,94 mln m kw.)
powiat wrocławski – wzrost metrażu o 2,91 mln m kw. (zmiana większa niż łączny metraż z Włocławka - 2,75 mln m kw.)
powiat piaseczyński – wzrost metrażu o 2,83 mln m kw. (zmiana większa od łącznego metrażu ze Słupska - 2,55 mln m kw.)
Na drugim biegunie są powiaty, takie jak hrubieszowski i siemiatycki, osiągnęły jedynie marginalne przyrosty powierzchni użytkowej domów i lokali.
Dlaczego chcemy mieszkać w aglomeracjach?
Aglomeracje przyciągają z kilku powodów. Istotną rolę odgrywa tutaj zróżnicowany poziom gospodarczy w regionach. Według raportu Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) z 2023 roku, Polska ma jedne z największych różnic w PKB na mieszkańca wśród krajów OECD. Dodatkowo, osoby zamieszkujące duże miasta częściej wskazują na dostępność pracy, co potwierdzają badania CBOS. Jest też widoczna różnica w rozwoju byłych i obecnych miast wojewódzkich.
Rozkład przestrzenny pozwoleń na budowę w Polsce zależy od wielu czynników wykraczających daleko poza kwestie mieszkaniowe, wpływając na życie społeczne, gospodarkę i demografię kraju.
