Ulga mieszkaniowa po nowemu. Fiskus sprawdzi, gdzie naprawdę mieszkasz

e-Budownictwo: Na czym dokładnie polega dzisiaj ulga mieszkaniowa? Co trzeba zrobić, żeby uniknąć 19-procentowego podatku przy sprzedaży mieszkania?

Karolina Pilawska: Dziś zasady są stosunkowo proste. Osoba, która sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, powinna zapłacić 19 % podatku PIT. Może jednak uniknąć tego obowiązku, jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży przeznaczy uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe – czyli na zakup nowego mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego lub remont. W praktyce katalog wydatków objętych ulgą był bardzo szeroki. Organy podatkowe i sądy administracyjne dopuszczały nawet odliczanie kosztów mebli w zabudowie, sprzętu AGD czy adaptacji poddasza. Ulga stała się więc nie tylko wsparciem dla osób zmieniających miejsce zamieszkania, ale również wygodnym narzędziem planowania podatkowego.

Czy można powiedzieć, że nowelizacja jest próbą rozróżnienia między podatnikami „inwestującymi” a „mieszkającymi” – i czy takie rozróżnienie w ogóle da się skutecznie wprowadzić w praktyce?

Ministerstwo Finansów uznało, że ulga została nadmiernie rozciągnięta i wykorzystywana do celów inwestycyjnych. Zgodnie z uzasadnieniem projektu nowelizacji ustawy o PIT, wielu podatników korzysta ze zwolnienia, mimo że sprzedaje i kupuje kolejne mieszkania w ramach inwestycji, a nie w związku ze zmianą miejsca zamieszkania. Rząd chce więc „przywrócić społeczny charakter” ulgi mieszkaniowej i ograniczyć jej stosowanie tylko do osób, które faktycznie zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. W praktyce oznacza to rewolucję w dotychczasowych zasadach.

Nowe przepisy zakładają, że nawet nabycie nieruchomości w drodze spadku może pozbawić ulgi. Czy takie rozwiązanie jest, Pani zdaniem, proporcjonalne i zgodne z duchem dotychczasowej polityki mieszkaniowej?

Najważniejszą zmianą jest to, że z ulgi mieszkaniowej będą mogli skorzystać tylko ci podatnicy, którzy w momencie przeznaczania środków na nową nieruchomość nie są właścicielami ani współwłaścicielami innego mieszkania lub domu. Innymi słowy – posiadanie choćby jednej dodatkowej nieruchomości będzie wykluczać z prawa do zwolnienia. Co więcej, jeśli podatnik posiada co najmniej 50 % udziału we współwłasności, nie będzie mógł zaliczyć wydatków na nowy lokal do ulgi. Udziały mniejsze niż połowa nie przekreślą prawa do preferencji, ale fiskus zyska narzędzie do szczegółowego badania takich przypadków.

Kolejna zmiana dotyczy definicji tzw. własnych celów mieszkaniowych. Dotychczas wystarczał sam zamiar zamieszkania w nowo nabytej nieruchomości. Po nowelizacji konieczne będzie faktyczne zamieszkanie, potwierdzone dowodami. Urzędy skarbowe będą mogły żądać dokumentów potwierdzających, że lokal rzeczywiście służył jako miejsce zamieszkania – na przykład rachunków za prąd i gaz, adresu korespondencyjnego, umów z dostawcami usług czy nawet oświadczeń o zużyciu mediów.

Nie zmienia się trzyletni termin na wydatkowanie środków ze sprzedaży, ale pojawi się dodatkowy wymóg: przez ten sam okres podatnik nie będzie mógł nabyć innej nieruchomości mieszkalnej. Jeżeli to zrobi – nawet w drodze spadku czy darowizny – straci prawo do zwolnienia.

Jakie wyjątki od nowych zasad przewiduje projekt ustawy? Czy rzeczywiście katalog tych przypadków jest tak wąski, jak wskazują eksperci?

Projekt przewiduje jednak pewne wyjątki. Ulga będzie przysługiwać podatnikom, którzy przekażą posiadaną nieruchomość dzieciom, wnukom, gminie lub Skarbowi Państwa. Zachowają ją również małżonkowie, których jedno wspólne mieszkanie jest objęte wspólnością majątkową, a także osoby posiadające udziały mniejsze niż 50 %. Odmiennie traktowane mają być również nieruchomości odziedziczone, jeśli nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych spadkobiercy.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że katalog wyjątków jest wąski, a ich stosowanie będzie wymagało indywidualnej interpretacji. Jak zauważa doradczyni podatkowa Małgorzata Samborska w komentarzu dla Money.pl, projektowane przepisy mają charakter uszczelniający, ale mogą w praktyce uderzyć również w osoby, które nie prowadzą działalności inwestycyjnej, lecz po prostu chcą zmienić mieszkanie na większe.

Czy nowe przepisy nie uderzą paradoksalnie w tych, którzy wcale nie inwestują w nieruchomości, tylko po prostu próbują poprawić swoje warunki mieszkaniowe?

Najbardziej odczują zmiany współwłaściciele nieruchomości rodzinnych – zwłaszcza ci, którzy odziedziczyli część domu po rodzicach czy dziadkach. Wystarczy, że mają połowę udziałów w takim lokalu, by fiskus uznał, że posiadają „inną nieruchomość” i odmówił prawa do ulgi. Stracą też małżeństwa, które sprzedają i kupują mieszkania w różnym czasie – jeśli w momencie zakupu nowego lokalu nie uda im się jeszcze sprzedać poprzedniego, mogą nie spełnić warunku. Zmiana uderzy również w osoby korzystające z ulgi przy remontach czy adaptacjach – fiskus będzie interpretował pojęcie „celów mieszkaniowych” znacznie węziej niż dotychczas.

Czy nowe przepisy mogą prowadzić do absurdalnych sytuacji, w których nawet osoby kupujące mieszkanie dla siebie będą musiały tłumaczyć się przed fiskusem z momentu przeprowadzki?

Najwięcej kontrowersji budzi jednak wprowadzenie wymogu faktycznego zamieszkania w nieruchomości. Dotychczas sądy administracyjne przyjmowały, że wystarczy sam zamiar – teraz to się skończy. Podatnik będzie musiał udowodnić, że nowy lokal rzeczywiście służył mu jako miejsce zamieszkania. Dla organów podatkowych to nowy instrument kontroli, a dla podatników – ryzyko sporów i konieczność gromadzenia dowodów. W praktyce może to prowadzić do sytuacji, w których nawet osoby kupujące mieszkanie dla siebie będą zmuszone tłumaczyć, dlaczego nie zamieszkały w nim natychmiast po zakupie.

Czy ograniczenie ulgi może przełożyć się na wzrost cen mieszkań, zwłaszcza nowych, jeśli właściciele będą wstrzymywać sprzedaż na rynku wtórnym?

Choć zmiany mają charakter podatkowy, ich skutki będą widoczne także na rynku nieruchomości. Eksperci prognozują, że ograniczenie ulgi spowoduje spadek mobilności mieszkaniowej. Właściciele, obawiając się utraty zwolnienia, mogą wstrzymywać sprzedaż lub decydować się na wynajem dotychczasowych lokali. W efekcie zmniejszy się podaż mieszkań na rynku wtórnym, a popyt na nowe lokale może wzrosnąć. Część osób przyspieszy decyzję o sprzedaży jeszcze w 2025 roku, by zdążyć przed wejściem w życie nowych zasad.

Czy w praktyce możliwe jest jeszcze racjonalne zaplanowanie sprzedaży i ponownego zakupu mieszkania tak, by nie stracić prawa do zwolnienia po zmianach w 2026 roku?

Do końca 2025 roku obowiązują dotychczasowe, bardziej liberalne przepisy. To oznacza, że osoby planujące sprzedaż mieszkania kupionego mniej niż pięć lat temu mają ostatnią szansę, by uniknąć podatku, o ile w ciągu trzech lat przeznaczą środki na nowy cel mieszkaniowy. Warto jednak dokładnie zaplanować moment transakcji, sprawdzić stan własności wszystkich posiadanych nieruchomości i zadbać o dokumentację potwierdzającą wydatki. Po 1 stycznia 2026 roku te same decyzje mogą być już znacznie mniej opłacalne.

Jakie skutki dla rynku nieruchomości i dla zwykłych właścicieli mieszkań może mieć tak duże ograniczenie ulgi mieszkaniowej?

Ulga mieszkaniowa przez lata była jednym z nielicznych instrumentów pozwalających uniknąć 19-procentowego podatku przy sprzedaży nieruchomości. Nowelizacja radykalnie ogranicza jej dostępność. Intencja ustawodawcy jest zrozumiała: przeciwdziałać nadużyciom i inwestowaniu „w beton”. Problem w tym, że nowe przepisy uderzą również w tych, którzy chcą po prostu zmienić mieszkanie na większe lub bliżej pracy. W praktyce może to zniechęcić ludzi do ruchu na rynku mieszkaniowym i zwiększyć liczbę sporów z fiskusem.

Planowana reforma to część szerszego trendu – uszczelniania systemu podatkowego i ograniczania preferencji wykorzystywanych przez osoby inwestujące w nieruchomości. Po wprowadzeniu podatku ryczałtowego od najmu i zapowiedziach zmian w podatku Belki, to kolejny krok, który ma zwiększyć wpływy budżetowe. Dla państwa to sposób na opodatkowanie zysków z nieruchomości, dla obywateli – koniec jednej z najważniejszych ulg podatkowych. Od 2026 roku ulga mieszkaniowa przestanie być powszechnym przywilejem. Zostanie tylko dla tych, którzy naprawdę mieszkają w kupionym lokalu.