Spis treści
Własność to podstawa, ale jest też współwłasność
– Najczęściej spotykanym tytułem prawnym jest własność. Jeśli kupiliśmy mieszkanie, otrzymaliśmy je w darowiźnie albo spadku, jesteśmy jego pełnoprawnymi właścicielami i możemy z nim zrobić praktycznie wszystko – sprzedać, wynająć, wyremontować – wyjaśnia Jarosław Maculewicz.
Jak dodaje, kluczowym dokumentem potwierdzającym prawo własności jest księga wieczysta, choć nie każda nieruchomość musi ją posiadać. W przypadku jej braku potwierdzeniem jest akt notarialny – zarówno przy zakupie, jak i darowiźnie. Sytuacja komplikuje się, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli.
– Współwłasność może być ułamkowa, czyli np. czterech współwłaścicieli z określonymi udziałami, lub łączna – typowa dla małżonków. Wtedy decyzje podejmuje się wspólnie – zauważa Maculewicz.
Posiadanie a własność – nie myl tych pojęć
Jak zaznacza ekspert, samo zamieszkiwanie w lokalu nie daje prawa własności.
– Posiadanie to stan faktyczny. Możemy mieszkać w mieszkaniu, które nie jest nasze – np. wynajmowanym. Problem pojawia się wtedy, kiedy najemca zajmuje mieszkanie, mimo że jego umowa wygasła, a w dodatku przestaje płacić czynsz – ostrzega.
Właściciele powinni zabezpieczać się formalnie.
– Najem okazjonalny podpisany u notariusza to jedno z najlepszych zabezpieczeń przed problematycznym lokatorem – radzi ekspert.
Uważaj na te błędy w testamencie
Jedną z form przekazania mieszkania jest zapisanie go w testamencie. Jednak w tym przypadku trzeba uważać na kilka błędów.
– Największy błąd to testament napisany na komputerze i tylko podpisany. Taki dokument jest nieważny – przestrzega Jarosław Maculewicz.
Natomiast może on być spisany w całości ręcznie. Jednak najbezpieczniejszą formą przekazania mieszkania czy innego majątku w spadku jest testament notarialny.
– Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan świadomości testatora i odmówić czynności, jeśli widzi ryzyko manipulacji lub złego stanu psychicznego swojego klienta tj. demencja czy choroba Alzheimera – tłumaczy i dodaje: Zdarza się, że osoby starsze są namawiane do przepisania majątku. To nie tylko moralnie wątpliwe, ale często skutkuje unieważnieniem testamentu po śmierci.
Czy testament trzeba przyjąć? Uważaj na zadłużenie
W sprawach spadkowych, również dotyczących dziedziczenia mieszkania, mogą się zdarzyć niezgodności między spadkobiercami.
– Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni, wystarczy notariusz i akt poświadczenia dziedziczenia. W przeciwnym razie sprawa trafia do sądu – a to często lata oczekiwania – zauważa Maculewicz.
Innym problemem jest zadłużenie mieszkania. W tej sytuacji nie trzeba przyjmować spadku wprost – można go odrzucić lub przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza, że odpowiadamy za długi spadku wyłącznie do wartości czynnej spadku. Na zdecydowanie, co zrobimy ze spadkiem, mamy pół roku.
– Najpierw trzeba sprawdzić, co faktycznie dziedziczymy. A spadek lub jego część można sprzedać inwestorowi. To legalne rozwiązanie, które pozwala dostać pieniądze tam, gdzie się ich zupełnie nie spodziewamy. Potrzebna jest natomiast specjalistyczna analiza. Zanim odrzucimy spadek, podpiszemy umowę czy sporządzimy testament, warto zasięgnąć porady notariusza lub eksperta od stanów prawnych nieruchomości. To może oszczędzić nam wieloletnich sporów i ogromnych kosztów – podsumowuje Jarosław Maculewicz.
Spadek i dziedziczenie – kto dziedziczy po kim?
Podział majątku po śmierci bliskiej osoby wcale nie jest prosty. W Polsce zmieniał się on kilkakrotnie – w 2009 roku i ponownie w listopadzie 2023 roku. To, jakie przepisy będą zastosowane, zależy od daty śmierci spadkodawcy.
Jedną ze zmian jest ograniczenie liczby spadkobierców z dalszej linii.
– Od 15 listopada 2023 r. ograniczono krąg spadkobierców z linii dalszej – tzw. „zstępnych dziadków”. Obecnie dziedziczą tylko ich dzieci i wnuki, czyli wujowie, ciotki i kuzyni. Dalsi krewni (np. dzieci kuzynów) już nie – tłumaczy Maculewicz.
To uproszczenie ma przyspieszyć postępowania i uniknąć wieloletnich poszukiwań dalekich krewnych.
