Spis treści
Kondycja branży budowlanej
Strefa Biznesu: Przemysł budowlany to dosłownie i w przenośni podpora gospodarki. W jakiej teraz jest kondycji?
Andrzej Sterczyński: Przemysł budowlany przeżywa chwile słabości. To wszyscy wiemy. Zaczęło się w zeszłym roku. Produkcja budowlano-montażowa w 2024 roku zanotowała spadek w ujęciu realnym i bezwzględnym. Pierwsze półrocze tego roku wcale nie jest mocniejsze.
Branża budowlana w zakresie budownictwa mieszkalnego notuje pewnego rodzaju wzrost wynikający nie z faktu, że budownictwo mieszkaniowe okrzepło, po tej chwili słabości drugiego półrocza 2024, tylko przez to, że jest efekt niskiej bazy i w porównaniu z poprzednim rokiem notuje lekkie wzmocnienie, ale wiemy, że na rynku mieszkaniowym jest słabość.
Deweloperzy wciąż notują ogromne problemy. To, co jest dla budownictwa fundamentalnym elementem, czyli budownictwo infrastrukturalne i energetyczne, jeszcze jest w wycofaniu i oczekiwaniu. Kolejnictwo ma się trochę lepiej. Zapowiedzianych jest 16,5 mld złotych nowych przetargów PKP PLK, ogłaszając przetarg na budowę stacji Warszawa Wschodnia za mniej więcej 4 mld złotych. Tyle jest w budżecie inwestorskim. Branża korzysta z KPO, więc to też wspomaga ten proces.
Natomiast budownictwo drogowe, infrastrukturalne jest dalekie od ideału. Z przetargów, które GDDKiA miało zamiar ogłosić, a to było około 14 mld zł w planach na ten 2025 rok i 330 km autostrad, uruchomiono tych przetargów na mniej więcej 15% planu rocznego. Wszystko przed nami.
Zamawiający twierdzi, że zrealizuje swoje cele. Problemy są związane z kwestiami administracyjnymi, decyzjami środowiskowymi. Przyjmujemy to jako fakt. Czekamy na rozwój wydarzeń. Firmy budowlane są gotowe spełnić wszystkie oczekiwania zamawiających, ale na razie kondycja w tej dziedzinie jest słaba.
Niepokojąco brzmi, że czekacie z założonymi rękami na zamówienia?
Wielokrotnie koledzy moi i cała branża mówi, że tak naprawdę przez to, że kontraktów w inżynierii drogowej jest niewiele, skutkuje to tym, że firmy budowlane generalnego wykonawstwa, ogromnie konkurują ze sobą, doprowadzając do wykańczających wojen cenowych.
Nigdy nie było tak wcześniej, że do jednego przetargu startuje kilkanaście firm budowlanych w zakresu budownictwa infrastrukturalnego. Budownictwo infrastrukturalne jest skomplikowane, wymaga dużo możliwości, zdolności finansowych, więc nie każda firma budowlana jest w stanie temu sprostać.
A my widzimy, że właśnie w tych obiektach, w tych budowach o charakterze infrastrukturalnym, które rozdaje GDDKiA, naprawdę jest kilkanaście oferentów.
Duże opóźnienia w przetargach. Plan zrealizowany na 15 proc.
Czyli dużo. Z czego to wynika?
Z powodu braku przetargów. My jako branża, mając perspektywę planistyczną około trzyletnią, działamy w niepewności. W budownictwie drogowym kontrakty typu „projektuj i buduj” oznaczają, że po podpisaniu umowy najpierw przez rok-półtora trwa projektowanie, a dopiero potem rusza budowa, która zajmuje kolejne lata. Całość to zwykle 3-4 lata. Dlatego ta perspektywa jest wydłużona.
Nie wiemy, czy obecny brak przetargów to sytuacja chwilowa, czy systemowy problem. Krótko mówiąc, nie czekamy z założonymi rękami – mamy ogromne potrzeby utrzymania zdolności produkcyjnych. Zatrudnienie pracowników to proces kosztowny i długotrwały, dlatego nie możemy sobie pozwolić na restrukturyzację, bo późniejsze odzyskanie kadry wiązałoby się z dodatkowymi kosztami. Dziś wszystkie firmy dbają o to, aby utrzymać portfel zamówień na optymalnym poziomie i w konsekwencji uczestniczą w tej wojnie cenowej, bo kontraktów jest niewiele.
Z czego wynikają te opóźnienia?
Na pewno nie mamy pretensji do zamawiających, bo to czynniki proceduralne. Decyzje środowiskowe są wydłużone. Szlaki inwestycyjne przebiegają przez tereny wymagające specjalnego podejścia służb – Ministerstwa Ochrony Środowiska czy Ministerstwa Zasobów Wodnych.
Dla nas ważne jest, aby branża znała plany. GDDKiA ogłosiła ogólne plany przetargów na 2025 rok pod koniec ubiegłego roku. Dziś istotne jest, aby ta wiedza była stale aktualizowana. Potrzebna jest lepsza komunikacja między ministerstwem a wykonawcami.
Dialog prowadzimy w ramach PZPB, w którym uczestniczy większość spółek budowlanych, ale współpraca powinna być wzmocniona. Inaczej będziemy sobie w przetargach „podkładać nogi”.
Przykładem jest kontrakt na budowę 100-kilometrowego odcinka Ełk–Białystok. To inwestycja kolejowa o wartości ok. 6 mld zł. Wzięło w nim udział 13–14 konsorcjów. Złożyliśmy ofertę, zajęliśmy trzecie miejsce, a różnica między nami a pierwszym wyniosła aż 500 mln zł. Trudno sobie wyobrazić, jak dużym ryzykiem musiał kierować się zwycięski oferent, aby zejść do takiej ceny.
Jak to można zrobić, żeby być tańszym o pół miliarda?
Każdy ma swoje kalkulacje i wiedzę. Złożenie oferty wymaga nie tylko umiejętności inżynieryjnych, ale także podejścia do ryzyka. Antycypujemy, co wydarzy się w ciągu najbliższych pięciu lat – jak zmieni się rynek, koszty pracy, presja inflacyjna.
Unibep w 2023 roku podjął decyzję, że nie będziemy za wszelką cenę walczyć o kontrakty.
Zatrzymaliśmy się na poziomie, który zapewnia linię rentowności, bardziej niż wolumen. Koledzy z Mirbudu mieli inne podejście – szacunek dla nich za odwagę. Trzymamy kciuki, zobaczymy, jak ta realizacja będzie wyglądała.
Rynek mieszkaniowy pod presją
Powiedział pan, że rynek mieszkaniowy ma swoje problemy, a potrzeby mieszkaniowe w kraju są ogromne. Z czego więc wynikają te problemy?
Gdybyśmy sięgnęli po raporty GLL i innych firm analizujących rynek, zobaczylibyśmy, że rynek trochę się nasycił i przesunął. Klienci nie szukają już najtańszych mieszkań. Coraz częściej zwracają uwagę na lepszą jakość, warunki architektoniczne czy lokalizację.
Czy ceny są też barierą?
Oczywiście. Ale proszę zobaczyć, że Polacy zmienili podejście. W 2024 roku przestała obowiązywać zasada, że państwo będzie wspierać budownictwo mieszkaniowe programami dla najpopularniejszego segmentu, czyli klientów szukających ceny. To właśnie ten segment napędzał wzrosty w 2023 roku, ale od 2024 przeżywa kryzys.
Od 2025 roku ludzie coraz częściej myślą o bardziej prestiżowych lokalizacjach. To nie jest tak, że rynek osłabł, bo Polacy nagle nie kupują mieszkań. Po prostu nastąpiła zmiana – szukają wartości, a nie samej ceny.
Czekają też na rozwój wydarzeń: decyzje polityczne, gospodarcze, działania NBP. Wszyscy liczą na kolejne obniżki stóp procentowych. Polacy, którzy widzą taką perspektywę, powstrzymują się z zakupem, licząc na tańszy kredyt.
Czy to może znaczyć, że mieszkania będą tanieć?
Nie sądzę. Deweloperzy mają dziś mocno ściśniętą marżę i muszą stosować politykę rabatową, by sprzedawać mieszkania. Ale przed nami znowu ryzyko inflacji, a to będzie miało duży wpływ na ceny. Koszty budownictwa w Polsce nie będą spadać.
Ceny materiałów budowlanych się ustabilizowały, dynamika wzrostu płac spadła z dwucyfrowych do ok. 7%, ale to wciąż wzrost. Jeżeli nastąpi boom inwestycyjny, presje inflacyjne znowu się uaktywnią.
Trzeba pamiętać też o wojnie w Ukrainie – kiedy się skończy, ogromne środki popłyną na odbudowę, co także zmieni sytuację w Polsce. Dlatego mieszkania nie będą tanieć. Mogą się chwilowo ustabilizować, ale uważam, że to dopiero początek kolejnej fali wzrostów cen.
Unibep to jedno z największych przedsiębiorstw budowlanych w Polsce, działające od około 75 lat, z siedzibą w Bielsku Podlaskim. Firma specjalizuje się w różnych segmentach budownictwa, w tym mieszkaniowym, komercyjnym, energetycznym, przemysłowym, drogowym i mostowym oraz wojskowym. Unibep pełni rolę generalnego wykonawcy zarówno na rynku polskim, jak i zagranicznym, a także posiada fabrykę budynków modułowych i działa w branży deweloperskiej. Firma jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych od 2008 roku i wyróżnia się szerokim zakresem usług budowlanych oraz obecnością na wielu rynkach europejskich.
Patronami medialnymi XXXIV Forum Ekonomicznego w Karpaczu są „Gazeta Wrocławska” i „Strefa Biznesu”. To serwisy należące do Polska Press Grupy – wydawcy 22 serwisów regionalnych, ponad 500 serwisów miejskich pod marką „Nasze Miasto”, ogólnopolskiego portalu informacyjnego, a także licznych serwisów branżowych i tematycznych, m.in. Strefaedukacji.pl, Telemagazyn.pl czy Gol24.pl oraz e-commerce. Grupa wydaje również 20 dzienników, które nadal stanowią istotne źródło informacji na poziomie lokalnym i regionalnym.
