Mniej metrów, mniej pokoi, wyższe ceny. Deweloperzy tną przestrzeń, ale nie marże

Z danych GUS wynika, że przeciętne mieszkanie oddane do użytku przez dewelopera w 2024 roku ma powierzchnię około 51,5 mkw. To kontynuacja trendu, który trwa od kilkunastu lat. Jeszcze w 2009 roku nowe mieszkania w blokach deweloperskich miały średnio prawie 61 mkw. Od tego czasu średnia wielkość nowych lokali systematycznie maleje.

– Dane GUS ukazują nam tu trudne do podważenia trendy, które nie są jedynie chwilowym kaprysem, ale trwają od lat. Warto się więc zastanowić dlaczego tak jest, że deweloperzy budują coraz bardziej kompaktowe lokale. Z jednej strony mamy kwestie finansowe – mniejsze mieszkania są przeważnie droższe w przeliczeniu na mkw. – co prawda nie tylko w zakupie, ale też w budowie. Niemniej przy podobnej, a tym bardziej wyższej marży, deweloper może w takiej sytuacji zarobić więcej budując blok na posiadanej działce. Jest to jednak uogólnienie, które nie zawsze jest prawdziwe i nie tłumaczy całego problemu – wyjaśnia Bartosz Turek główny analityk HREIT.

Ostatecznie jednak i dla kupujących mniejsze mieszkania są tańsze w zakupie, co sprawia, że stają się bardziej dostępne dla większej liczby osób. Deweloperzy, budując mniejsze lokale, mogą liczyć na większe zainteresowanie ze strony potencjalnych nabywców, co przekłada się na większą liczbę transakcji.

Dane GUS pokazują, że sprzedaż mniejszych mieszkań rośnie znacznie szybciej niż tych większych. Już w 2010 roku zarejestrowano ponad 23 tysiące transakcji mieszkaniami o powierzchni do 60 mkw., podczas gdy większych mieszkań sprzedano niewiele ponad 12 tysięcy. W 2023 roku liczba sprzedanych mniejszych mieszkań wzrosła do prawie 74 tysięcy, a większych o połowę mniej. Pomiędzy rokiem 2010 i 2023 liczba sprzedanych lokali o powierzchni do 60 metrów wzrosła o ponad 50 tysięcy, a transakcji tymi o większym metrażu przybyło niecałe 25 tysięcy.

Analityk zauważa także, że mniejszy metraż jest powiązany z mniejszą liczbą pomieszczeń w nowo budowanych mieszkaniach.

– Dane GUS pokazują nam, że w latach 2009-2024 przeciętna powierzchnia nowej nieruchomości spadła o trochę ponad 15%. 2/3 z tej zmiany wynikała z faktu, że statystyczne nowe mieszkanie składa się z mniejszej liczby izb. Reszta tej zmiany to efekt tego, że zmalała też średnia wielkość izb, z których składa się mieszkanie. W uproszczeniu oznacza to po prostu, że nowe mieszkania przez ostatnie lata kurczyły się, bo przede wszystkim mają przeważnie mniej pokoi. Drugi powód to fakt, że wielkość przeciętnego pokoju jest projektowana oszczędniej – zauważa Bartosz Turek.

Podobne zmiany zachodzą także w przypadku domów jednorodzinnych. Choć z zasady są one większe niż mieszkania, to jednak ich średnia powierzchnia również uległa zmniejszeniu. W 2024 roku przeciętny dom oddany do użytku przez dewelopera miał mniej niż 99 mkw. Dla porównania, w 2009 roku średnia powierzchnia takich domów wynosiła prawie 137 mkw.

Zmniejszanie się powierzchni domów jednorodzinnych można tłumaczyć podobnymi czynnikami jak w przypadku mieszkań. Mniejsze domy są tańsze w budowie i zakupie, co sprawia, że stają się bardziej dostępne dla większej liczby osób.

Zmniejszanie się powierzchni mieszkań i domów jednorodzinnych można również tłumaczyć zmianami w strukturze gospodarstw domowych. Dane GUS wskazują, że przeciętne gospodarstwo domowe w Polsce staje się coraz mniej liczne. W 2009 roku przeciętna rodzina liczyła 2,9 osób, podczas gdy obecnie jest to około 2,4 osób.

Zmniejszająca się liczba osób w gospodarstwie domowym wpływa na preferencje nabywców mieszkań. Mniejsze rodziny potrzebują mniej przestrzeni, co sprawia, że mniejsze mieszkania stają się dla nich bardziej atrakcyjne.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!