Spis treści
Choć rynek nieruchomości w Polsce jest dziś dynamiczny, dotychczasowa praktyka ukrywania cen przez część deweloperów skutecznie utrudniała klientom świadome podejmowanie decyzji. To się zmienia. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wchodzi w życie na początku lipca 2025 roku, wprowadza obowiązek jawnego publikowania cen ofertowych.
– Transparentność może stać się realną przewagą konkurencyjną. Wreszcie klienci będą mogli porównywać oferty w sposób przejrzysty i sprawiedliwy – podkreśla Karol Szumański, doradca na rynku nieruchomości premium, partner zarządzający Marshall Real Estate.
Choć eksperci chwalą kierunek zmian, zauważają też, że nowe przepisy dotyczą jedynie części rynku – konkretnie umów sprzedaży, a nie umów deweloperskich czy przedwstępnych, które dominują w transakcjach pierwotnych. To oznacza, że regulacja dotyka zaledwie ułamka rzeczywistego obrotu mieszkaniami.
Szansa na koniec ukrytej dyskryminacji cenowej
Nowe prawo może skutecznie ukrócić praktyki polegające na indywidualnym „windowaniu” cen w zależności od doświadczenia lub wiedzy klienta. Szczególnie odczuwalne może to być w średnim i popularnym segmencie rynku.
– Jawność ograniczy możliwość zawyżania cen wobec mniej świadomych klientów. To dobra wiadomość dla kupujących, którzy dotąd nie zawsze mieli równe szanse w negocjacjach – mówi Szumański.
Obowiązek ujawniania ceny metra kwadratowego, prezentowania historii zmian cen i codziennego aktualizowania informacji na stronie internetowej oznacza nowy standard komunikacji z klientem. A ten może przełożyć się nie tylko na większe zaufanie, ale też na skuteczniejszą sprzedaż.
Segment premium rządzi się własnymi prawami
W przypadku nieruchomości luksusowych – apartamentów w topowych lokalizacjach czy willi w kurortach – cena często nie jest najważniejszym kryterium. Tu liczy się lokalizacja, prestiż inwestycji, standard wykończenia, a przede wszystkim indywidualne podejście do klienta.
– Klient premium doskonale wie, za co płaci. Transakcje zawierane są często na bardzo wczesnym etapie realizacji, nawet zanim ruszy budowa. Dlatego cena to tylko jeden z elementów – tłumaczy Szumański. – Poza tym wielu nabywców w tym segmencie to stali klienci, którzy dokonali już kilku zakupów. Dla nich negocjacje i polityka rabatowa mają większe znaczenie niż cennik na stronie – dodaje.
Co więcej, nieruchomości z najwyższej półki rzadko podlegają ustandaryzowanym ofertom. Deweloperzy często wprowadzają indywidualne warunki, które niekoniecznie mieszczą się w ramach uregulowanych przez ustawę.
Co dokładnie zmienia nowelizacja?
Zgodnie z nowelizacją podpisaną przez prezydenta 5 czerwca 2025 roku, deweloperzy muszą:
publikować cenę za metr kwadratowy i łączną cenę nieruchomości,
aktualizować te dane codziennie,
ujawniać historię zmian cen,
zrezygnować z formuł typu „oferta na zapytanie”,
przestrzegać przejrzystego i jednolitego schematu prezentowania danych na stronie internetowej.
Za niedostosowanie się do nowych przepisów grożą kary – w tym grzywny do 4 proc. rocznego obrotu, nakładane przez UOKiK. Konsumenci oraz organizacje społeczne mogą też zgłaszać przypadki łamania przepisów.
Zdaniem ekspertów, jawność cen może na nowo ustawić relacje między klientami a deweloperami – szczególnie w dużych miastach i popularnych lokalizacjach.
– Tam, gdzie konkurencja jest silna, a różnice w cenach bywają znaczne, przejrzystość może wymusić korektę cen i bardziej uczciwe podejście do sprzedaży – prognozuje Szumański. – Ale trzeba pamiętać, że segment premium będzie nadal funkcjonował według własnych reguł – dodaje.
Nowe standardy – nowa kultura rynku?
Choć nowelizacja nie obejmuje całego rynku, to jej wprowadzenie może zainicjować szerszą zmianę podejścia do sprzedaży nieruchomości. Klienci zyskują więcej informacji i większą kontrolę nad procesem zakupu, co może pozytywnie wpłynąć na wizerunek firm deweloperskich, które potraktują jawność nie jako obowiązek, lecz jako atut.
W dobie rosnącej świadomości konsumenckiej i wysokich cen mieszkań, przejrzystość może stać się nie tyle wymogiem regulacyjnym, co elementem budowania przewagi rynkowej.
