Coś pękło na rynku mieszkań. Kupujący zaczęli wybierać inaczej

W 2024 roku Polacy częściej wybierali mieszkania z rynku wtórnego niż od deweloperów, co pokazują najnowsze dane portalu GetHome.pl oparte na raporcie GUS „Obrót nieruchomościami w 2024 r.”. Używane lokale stanowiły blisko 60% wszystkich sprzedanych mieszkań, a ich liczba – 148 tys. – była o 12% wyższa niż rok wcześniej, co najprawdopodobniej stanowi rekord w historii polskiego rynku nieruchomości.

– Można powiedzieć, że używane mieszkania wróciły do łask kupujących – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. – Udział rynku pierwotnego wyglądałby korzystniej, gdyby GUS uwzględniał zawarte umowy deweloperskie, a nie wyłącznie finalizowane akty notarialne.

Z raportu GUS wynika, że w 2024 r. właściciela zmieniło łącznie 255,3 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 5% więcej niż w 2023 roku. Największy wzrost liczby transakcji dotyczył rynku wtórnego, który po dwóch trudnych latach odnotował silne odbicie. W 2020 r. sprzedaż używanych mieszkań spadła o 11%, a w 2022 r., z powodu zaostrzenia polityki kredytowej banków, o 17%.

Jednocześnie rynek pierwotny formalnie zwiększał udział w strukturze transakcji dzięki finalizowaniu umów podpisanych jeszcze przed kryzysem. Mimo to sprzedaż nowych mieszkań rosła systematycznie przez ostatnie cztery lata. Rok 2024 przyniósł jednak wyraźne odwrócenie trendu – wtórny rynek mieszkań przejął przewagę nad pierwotnym w skali kraju.

Dane GUS pokazują, że przewaga rynku wtórnego była wyraźna w 14 województwach. Jedynie w Małopolsce i Podlaskiem kupujący częściej decydowali się na nowe mieszkania. Co ciekawe, nawet w regionach o silnych rynkach deweloperskich, takich jak Mazowieckie czy Dolnośląskie, klienci w 2024 r. preferowali lokale z drugiej ręki. Najwięcej transakcji wtórnych odnotowano w największych miastach: w Warszawie sprzedano 15,7 tys. mieszkań, w Krakowie około 6 tys., a we Wrocławiu 5,9 tys.

– Popularność rynku wtórnego wynika także z jego specyfiki. Oferowane są na nim mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją – dodaje Marek Wielgo. – To właśnie lokalizacja i dostęp do usług publicznych często okazują się decydujące dla kupujących.

Mimo niższych kosztów, starsze budynki mają pewne ograniczenia – brak wind, ograniczoną liczbę miejsc parkingowych czy niższy standard techniczny. Nowe mieszkania oferują przewagę w kwestii indywidualnego rozliczania mediów oraz wyższy standard budynku, co w dobie rosnących cen energii i opłat eksploatacyjnych nabiera coraz większego znaczenia.

Czynniki finansowe wciąż przemawiają za rynkiem wtórnym. W 2024 r. średnia cena mieszkania od dewelopera wynosiła 536,3 tys. zł, podczas gdy mieszkanie z rynku wtórnego kosztowało średnio 451,5 tys. zł. Podobnie wygląda porównanie cen za metr kwadratowy – nowe lokale kosztowały około 9,6 tys. zł/m², a używane ok. 8,5 tys. zł/m². Mediany cen wynosiły odpowiednio 8,9 tys. i 7,5 tys. zł/m². Wyjątkiem jest województwo mazowieckie, gdzie średnie ceny nowych mieszkań były niższe niż używanych.

– Dane oparte na aktach notarialnych mogą nie oddawać w pełni realiów rynku pierwotnego, ponieważ transakcje finalizowane są często wiele miesięcy po podpisaniu umowy deweloperskiej, a w tym czasie ceny nowych mieszkań zwykle rosną – wyjaśnia Marek Wielgo.

W praktyce więc cena i lokalizacja pozostają głównymi czynnikami decydującymi o wyborze mieszkania, a rynek wtórny okazuje się atrakcyjniejszy dla tych, którzy szukają korzystnej oferty w dobrze rozwiniętych dzielnicach miast.