Uważaj z remontem balkonu po zimie. Przepisy i zasady nie są jednoznaczne

Przełom zimy i wiosny, szczególnie ciepły – a taki zapowiada się w tym roku, to czas by się zająć balkonem. Jeśli mieszkamy w bloku to często jedyna przestrzeń, która może stać się namiastką ogrodu, czy oazą wypoczynku na powietrzu. Jesienią i zimą balkony często niepostrzeżenie zamieniają się w podręczną graciarnię lub doraźną lodówkę, ale nadchodzi czas, by to zmienić. Balkon lepiej wykorzystać jako miejsce relaksu i wypoczynku, najlepiej w otoczeniu roślin. Taką przestrzeń można zaaranżować nawet na małym balkonie, który od wiosny stanie się dodatkowym pokojem. Przyjemna i modna jest też uprawa kwiatów, a nawet warzyw.

Przywracanie do życia balkonu trzeba zacząć od wiosennych porządków. Jeśli wykorzystywałeś go jako podręczny składzik na różne rzeczy, czas je przejrzeć i zdecydować, co będzie potrzebne, a co nie. Zbędne rzeczy warto oddać lub wywieźć na PSZOK. Na te, które są potrzebne, znajdź wygodne miejsce do przechowywania. Dobrym rozwiązaniem są np. skrzynie balkonowe, które przy okazji pełnią funkcję siedziska.

Jeśli na balkonie mamy już jakieś meble, po zimie musimy się nimi zająć. Nawet jeśli były przykryte i zabezpieczone, będą wymagały odświeżenia. Sposób ich potraktowania zależy od materiału, z jakiego są wykonane, ale oczyszczenie z kurzu oraz przetarcie wodą z płynem do naczyń to podstawa. Meble drewniane czy metalowe mogą wymagać też malowania.

Umyjmy też barierki i podłogi. Przy tej okazji może się okazać, że potrzebne są jakieś naprawy tych elementów. Wiosenne słońce może uświadomić nam, że kolor ściany już nam nie odpowiada i chcielibyśmy go zmienić na jakiś inny. Jednak zanim od wiosennych porządków przejdziemy do remontów, musimy wiedzieć, że na balkonie nie wszystko można zmienić. Sprawa niestety nie jest całkiem jednoznaczna, bo w kontekście własności brakuje definicji balkonu. Najczęściej odnosi się do nich Art. 3 pkt. 1 i 2 Ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388):

1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Wynikałoby z niej, że skoro z balkonu korzystają tylko właściciele mieszkania, to nie jest on własnością wspólną i to właściciel mieszkania decyduje o „swoim” balkonie. Jednak już w przypadku balkonów ciągłych, to przestaje być zasadą, bo z jednego elementu budowlanego korzystają właściciele wielu mieszkań.

Kwestia balkonów znalazła się w orzecznictwie sądowym (batalii o remonty balkonów było sporo) oraz regulaminach spółdzielni i wspólnot. Ogólnie wytyczne sprowadzają się one do tego, że:

• utrzymanie w dobrym stanie elementów użytkowych oraz takich, które nie wpływają na wygląd całego budynku, należy do właściciela mieszkania;

• natomiast zadbanie o elementy konstrukcyjne, czy zagrażające ogólnemu bezpieczeństwu, należą do wspólnoty lub spółdzielni.

– Sam status balkonu jest nieoczywisty i był już przedmiotem kilku orzeczeń. Stanowisko w tym przedmiocie wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 roku, sygn. akt III CZP 10/08, gdzie wskazano, że „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

Wcześniej kwestie balkonów poruszył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 roku, sygn. akt III RN 153/01, gdzie wyrażono stanowisko, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego i służący do wyłącznego użytku jego właściciela stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania obciążają właściciela mieszkania, nie zaś wspólnotę mieszkaniową – podkreśla mec. Tomasz Krokwa z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci.

Co można zmienić na balkonie?

– Jeżeli chodzi o wszelkie tymczasowe zmiany m.in. wyposażenia przestrzeni balkonu w meble np. krzesła czy rośliny, to sytuacja jest oczywista, zwłaszcza jeżeli ich umieszczenie nie powoduje żadnego zagrożenia dla osób trzecich ani nie wpływa negatywnie na część wspólną budynku. Przy czym zawsze należy kierować się zdrowym rozsądkiem i niezalecane jest wieszanie lub podwieszanie ciężkich donic, a wcześniej wspomniane meble powinny być umieszczone w taki sposób, aby w razie silnego wiatru niczego i nikogo nie uszkodziły – dodaje mec. Tomasz Krokwa.

W kwestii zmian estetycznych – takich jak zmiana koloru barierki lub ścian – które wpłyną na wygląd całego budynku, najlepiej zapoznać się z regulaminem spółdzielni i poprosić o zgodę na zrobienie tego. Bloki najczęściej mają określoną kolorystykę elewacji (w skład której wchodzi również ściana „naszego” balkonu) i samowolna zmiana koloru zdecydowanie narusza jej spójność. Łatwo sobie wyobrazić chaos, jaki by nastąpił, gdyby każdy pomalował ścianę przy balkonie na wybrany przez siebie kolor. Podobnie jest z barwą barierek. One również są częścią „wizerunkową” budynku.

– Większej uwagi wymagają trwalsze i bardziej widoczne modyfikacje np. przemalowanie balustrady – wszelkie istotniejsze zmiany mogą stosownie do treści regulaminów lub uchwał wspólnoty wymagać wcześniejszego uzyskania zgody, podobna zgoda jest często wymagana w przypadku montażu na elewacji budynku jednostki zewnętrznej klimatyzatora. Najdalej idącą ingerencją a przy tym najbardziej problematyczną jest zabudowa balkonu np. jego oszklenie, montaż rolet, daszka, ponieważ oddziałuje na elewacje budynku, wtedy w znakomitej większości wypadków zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni będzie niezbędna, natomiast w skrajnych wypadkach pojawi się dodatkowa konieczność zgłoszenia robót budowlanych lub nawet uzyskania pozwolenia na budowę (zależnie od zakresu modyfikacji) – wyjaśnia mec. Tomasz Krokwa.

Co można zrobić bez żadnych formalności? Jeśli zauważymy, że po zimie barierka jest w złym stanie, farba łuszczy się lub pojawia się rdza, w pierwszej kolejności doczyść ją i usuń zniszczoną powłokę. Następnie pomaluj odpowiednią farbą (w zależności od tego, z czego jest wykonana barierka) w kolorze takim, jak była poprzednio (pamiętaj o przygotowaniu powierzchni i nanoszeniu warstw zgodnie z zaleceniami producenta).

Posadzka balkonu – ponieważ nie jest widoczna z zewnątrz, leży w gestii użytkownika. Oznacza to, że jeśli na balkonie leżą płytki, to powinieneś zadbać o ich stan, np. uzupełniając fugi. Można też położyć np. drewniane płytki tarasowe, które nie wymagają ingerencji w płytę balkonu, czy rozłożyć wykładzinę, albo sztuczną trawę. Natomiast już kładzenie płytek ceramicznych lepiej uzgodnić ze wspólnotą, bo możliwe błędy popełnione przy tych pracach (szczególnie kwestie związane z izolacją, czy wykonaniem spadku), mogą wpłynąć nie tylko na nasz balkon, ale i budynek.

Mecenas Krokwa zwraca uwagę także na to, że w indywidualnych przypadkach może pojawić się szereg wyjątków np.:

• osobna umowa, w ramach której całość kosztów utrzymania balkonu spadnie na właściciela mieszkania,

• nasz balkon może posiadać pewne szczególne względy architektoniczne lub estetyczne, które powodują, że determinuje on zewnętrzny odbiór budynku i jego bryłę, w takim wypadku nawet jeżeli służy on wyłącznie zaspokajaniu naszych potrzeb, to dojdzie do sytuacji, w której nasza dowolność w jego zagospodarowaniu ulegnie ograniczeniu – stanowisko tego rodzaju wyrażono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 26 kwietnia 2018 roku, sygn. akt I ACa 17/18,

• odrębne regulacje wspólnoty lub spółdzielni w tym przedmiocie,

• no i oczywiście nie należy zapominać, że w przypadku budynków wpisanych do rejestru zabytków wymagane są stosowne zgody właściwego konserwatora zabytków.

– Jeżeli w przyszłości chcemy zaoszczędzić sobie problemów, musimy wcześniej z góry określić zakres prac, które chcemy dokonać, zweryfikować czy stosownie do obowiązujących nas regulaminów wspólnoty albo spółdzielni wymagane jest uzyskanie ich zgody oraz ewentualnie rozważanie, czy planowane przez nas działania z uwagi na swój zakres nie będą wymagały dodatkowo stosownych zgłoszeń lub pozwoleń budowlanych. Jak zawsze każdy przypadek należy rozważać indywidualnie – radzi prawnik z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci.

Podsumowując – zanim na dobre zacznie się wiosna, posprzątaj balkon i odśwież go. Sprawdź, w jakim jest stanie i napraw drobne usterki. Przywróć elementom jak najlepszy stan. Jeśli jednak poniesie cię chęć dokonania „wiosennej metamorfozy” i przemalowania barierki lub ściany zgodnie własną radosną wizją – wstrzymaj się i skonsultuj to ze spółdzielnią lub wspólnotą.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź RegioDom codziennie. Obserwuj RegioDom.pl!